구체적으로 살펴보면 전국 1천738명을 대상으로 '2023년 주택 시장 전망'과 관련된 설문조사를 실시한 결과, 10명 중 6명가량이 주택 매매 가격이 하락할 것으로 전망했다.
이는 전년 동기나 직전 조사 결과와 비교해도 상승 응답 비중이 급격히(48%→24%→12%) 줄은 결과이며, 하락 응답은 전년 동기 대비 4배 이상(14%→38%→65%) 커진 수준이다. 보합에 대한 전망은 22.73%로 상승 응답과 마찬가지로 직전 조사 대비 크게 줄었다. 상승과 보합에서 하락에 대한 전망으로 소비자들의 관점이 대거 이동했다고 해석되는 부분이다.
이처럼 소비자가 비관론으로 급격하게 돌아선 이유를 살펴보면 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 32.39%는 '경기 침체 가능성'을, 30.81%는 '대출 금리 인상 가능성'을 주요 이유로 선택했다. 소비 감소와 수출 부진으로 경제성장률이 둔화되는 등 과거보다 경기 침체 가능성이 높아진 상황이다. 여기에 고공 행진하는 물가를 잡기 위해 한국은행의 금리 인상이 빨라지는 등 대출 이자 부담이 주택 수요 이탈을 불러오는 모양새다.
매매가 하락 전망 전년동기比 급증
경기침체·대출금리 부담 이유 꼽아
변수로는 한은 기준금리 추가 인상
한편, 비관적 응답이 압도적인 상황에서도 소비자 일부(소수)는 매매가격 상승에 대해 응답을 했다.
상승 전망의 주요 이유도 금리와의 연관성이 높게 나타났다. 우선 '급격한 기준 금리 인상 기조 변화(29.95%)'를 가장 많이 선택했다. 미국 등 선진국을 중심으로 물가의 피크아웃(고점)이 설득력을 얻으면서 중앙은행이 금리 인상 속도조절에 나설 가능성도 높아졌기 때문이다. 그다음으로 '핵심 지역 고가아파트 가격 상승(28.50%)' 응답이 높았다. 정부와 서울시가 재건축초과이익환수제와 안전진단 등의 정비사업 규제를 대거 완화하면서 서울 주요 지역에 포진한 노후아파트의 재정비 가능성이 커졌기 때문이다.
2023년을 지배할 변수의 선택과 관련해서는 소비자 10명 중 4명이 '한국은행 기준금리 추가 인상 여부(23.53%)'와 '국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(21.63%)'을 핵심 요소로 선택했다.
미국 중앙은행의 자이언트스텝과 한국은행의 빅스텝으로 시중 주택담보대출 금리가 7% 수준까지 올라온 상황이다. 여기에 추가 금리 인상도 예상되는 상황이어서 대출 이자 부담은 더 커질 전망이다. 게다가 인플레이션에 따른 경제 성장률 둔화와 환율과 수출 등의 대외 경제여건도 불확실성이 상당하다.
다만 이처럼 소비자의 비관론이 심화되고 경착륙 가능성이 높아지면서 연착륙을 유도하기 위한 정부의 정책 움직임도 빨라지고 있다.
국내외 경제여건 핵심 요소로 선택
경착륙 막으려는 정부와 줄다리기
현재 논의되는 정책들을 살펴보면 서울과 경기의 규제지역 추가 해제, 보유세와 거래세 등 세금 부담 축소, 실수요자는 물론 다주택자의 대출규제 완화, 등록 임대사업자제도 활성화, 정비사업 등에서의 민간 분양가 통제 완화 등등으로 주택 수요 확대를 통한 거래 정상화 의지가 상당하다.
특히 2023년초 도입될 '특례보금자리론'의 경우 소득에 관계 없이 9억원 이하에 해당되는 주택을 연 4%대의 낮은 금리로 최대 5억원까지 빌릴 수 있다. 서울을 제외한 대부분 지역이 9억원 이하에 해당되는 만큼(전국 평균 7억원 수준) 실수요층의 거래 정상화에 상당한 효과를 발휘할 것으로 보인다.
따라서 2023년은 수요자의 부동산 시장에 대한 비관적 관점과 이러한 경착륙 상황을 막으려는 정부 정책 사이에서의 줄다리기 국면이 팽팽하게 전개될 전망이다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원