집주인 10명 중 1명은 임차인에게 전세보증금을 돌려주려면 대출을 통해 자금을 마련할 수밖에 없다는 분석이 나왔다.
한국은행은 22일 내놓은 금융안정보고서에서 '최근 주택임대차시장 여건 변화가 가계대출 건전성 등에 미치는 영향'을 분석했다. 지난해 기준 전세를 내준 가구 수(전세임대가구)는 총 118만7천 가구인데, 전세 가격이 하락하면 영향을 받는 가구가 79.7%에 이르는 것으로 추정했다.
또 전세보증금이 10% 하락하면 전세임대가구의 11.2%가 금융대출을 통해 임차인에게 돌려줘야 하는 보증금을 마련하는 것으로 나타났다. 20%가 하락하면 전세임대가구의 16.3%, 40% 하락 시에는 28.3%가 대출을 통해 보증금 반환 자금을 확보할 수밖에 없다는 분석이다. → 그래프 참조
대출과 각종 금융자산을 처분해도 보증금을 전액 반환하지 못하는 임대인 규모도 보증금 하락 폭에 따라 늘어났다. 전세보증금이 10% 하락하면 임대인의 3.7%가, 40%가 하락하면 10.9%가 보증금을 완전히 돌려주지 못하는 것으로 나타났다. 보증금 반환 부족자금은 임대인 당 평균 3천만원으로 추산된다.
특히 주택 가격의 내림세가 계속되는 가운데 매매가격과 전세보증금의 차이가 크지 않은 지역의 전세보증금 미반환 리스크가 더욱 커질 것이라고 한국은행은 전망했다.
전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)이 높은 지역이나 역전세(전세가격이 매매가격을 앞지르는 현상)가 발생하는 지역이 고위험군이라는 설명이다. 전세가율이 높은 탓에 위험 지역으로 평가되는 인천의 보증금 미반환 문제도 계속되고 있다.
집주인 10명중 1명 대출로 마련
사고율도 2개월 연속 두자릿수
'미반환 총액' 한달새 100억 ↑
한국부동산원 '임대차 시장 사이렌'에 따르면 지난달 인천의 연립·다세대 주택 전세가율은 87.8%로, 경북(93.2%), 충남(91.0%) 다음으로 높았다. 최근 1년 평균 전세가율도 87.8%로 전국에서 가장 높다.
임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못한 보증사고 관련 지표도 더 나빠졌다. 11월 기준 인천에서 발생한 전세보증금 미반환 사고 건수는 274건으로 10월(222건)보다 23.4% 늘었다.
임차인이 돌려받지 못한 보증금 총액도 494억1천400만원으로 한 달 전(400억3천555만원)과 비교해 100억원 가까이 증가했다. 보증사고율(전세계약 만기에 도달한 보증금 총액 중 미반환된 비율)도 10.8%로 17개 시·도 중 유일하게 2개월 연속 두 자릿수 비율을 기록했다.
한국은행은 보고서에서 "주택도시보증공사(HUG)의 올해 1~9월 전세보증금 반환보증사고에 따른 누적 대위변제액이 5천292억원으로, 2021년 전체 대위변제액 5천40억원을 이미 넘어섰다"고 분석했다.
/한달수기자 dal@kyeongin.com