빌라왕의 전세사기 유형을 살펴보면 먼저 임대차계약을 체결하고 임대인의 명의를 세금체납이 많은 사람이나 법인으로 변경하는 방법이다. 세금 체납이 있는 경우에 경매가 진행되면 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하기 때문에 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고가 발생하는 것이다. 따라서 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서의 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설한다는 것이다. 그런데 을의 입장인 임차인이 요구권리를 행사하는데 어려움이 있으며, 임대차계약을 체결하는 실무상에서 확인하기가 쉽지 않다. 따라서 임대인의 세금체납 여부는 촉탁등기를 통하여 등기사항증명서에 등기하거나 임대의뢰를 받은 개업공인중개사에게 확인할 수 있는 권리를 부여하여야 한다. 이렇게 하여야만 임대인의 체납정보를 쉽게 확인할 수 있다.
계약전 임대인 세금 체납 정보 확인
전세사기 방지책 불구 도처에 위험
또한, 주택임대차표준계약서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하기로 한 개선안도 임대인이 특약을 했더라도 악용하게 되면 무용지물이 되기 때문에 추가적인 개선안이 필요하다.
저렴한 것보다 임대차 계약끝났을때
전세보증금 안전 회수 검토 최우선
경매시 가격·낙찰 여부도 따져봐야
싼 게 비지떡이라는 속담이 있다. 가격이 저렴한 임대주택은 기본적으로 문제가 있다. 선순위 권리, 임대인의 사정 등 어디에 문제가 있는지 세심한 주의를 기울여야 한다. 저렴한 것 보다는 임대차 계약기간이 만료되었을 때 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지에 대한 검토가 최우선이다. 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 경매가 이루어졌을 때 배당을 받을 수 있어야 한다. 따라서 임대주택의 가격이 얼마 정도이고 경매시 얼마 정도에 낙찰되는지에 대한 검토가 최우선이다. 선순위채권과 임차보증금의 합계가 시세의 70% 이하 이어야만 안전하기 때문이다.
올해도 전세가격의 급락으로 인한 보증금 반환 분쟁이 증가할 것이고, 부동산에 대한 강제경매 신청도 급증할 것이다. 강제경매 신청이 늘어나는 것은 고금리에 대한 대출 이자를 감당하지 못하는 채무자가 늘어나고, 역전세난의 심화로 제때에 전세보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 증가할 것이기 때문이다.
따라서 임차인의 입장에서도 이러한 빌라왕과 같은 전세사기가 임대차시장에 발을 붙이지 못하도록 세심한 주의를 기울여야 할 것이다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수
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