그럼에도 불구하고 부동산시장은 연착륙의 기미를 보이지 않고 있다. 왜냐하면 현재 부동산시장은 대내적인 변수보다는 대외적인 변수의 영향으로 하락하고 있기 때문이다. 정부에서도 부동산에 대한 규제 완화를 어디까지 완화해야 하는지 딜레마에 빠지고 있다. 다음과 같은 딜레마를 해결하여야만 향후 부동산시장의 정상화와 가격 안정화라는 부동산시장의 정책목표를 달성할 수 있다.
공급계획원안 추진 시장하락 촉진
수정하면 부족해 가격상승 부작용
조세완화 부자감세란 국민정서 등
문제 발생않도록 제도의 방향 설정
불확실성 시대 대비책 초점 맞춰야
첫째, 공급조절론에 대한 딜레마이다. 지난 정부의 부동산가격 폭등은 공급부족 때문이라는 원인분석을 바탕으로 공급확대정책을 발표하였으나 지금 부동산시장상황이 급변하였기 때문에 이제는 공급에 대한 계획을 수정해야 한다는 목소리가 나오고 있는데 이를 반영해야 할 것인지에 대한 딜레마이다. 현 정부의 공급계획을 원안대로 추진하면 부동산시장의 하락을 촉진하게 되고, 수정하게 되면 장기적으로 공급부족의 문제로 가격상승이라는 부작용을 가져올 수 있기 때문이다. 부동산시장은 수급 조절의 곤란성이라는 특징을 가지고 있다. 부동산 시장은 내구성, 고가성, 부증성, 개별성 등의 불완전한 특성과 각종 법적 규제 등에 의하여 시장 환경이 변하더라도 가격이 공급과 수요를 조절하기 어렵기 때문에 가격의 왜곡현상이 발생한다. 즉, 주택 시장에서 수요가 급증하여 공급자에게 초과이윤을 가져다준다고 하여도 주택의 생산이나 건축에 소요되는 기간이 길기 때문에 적기에 신규주택을 신속하게 공급하지 못한다. 부동산은 일반 재화와 달리 부동산의 공급과 수요는 가격 변화에 대하여 단기적으로 비탄력적이고, 장기적으로는 양의 변화가 많아서 탄력적이다. 따라서 공급대책은 무조건적 공급축소의 방향이 아니라 단기·중기·장기의 수요와 지역별 수요를 예측하여 이에 맞는 부동산 공급대책을 수정하여야 한다.
둘째, 부동산조세 완화에 대한 딜레마이다. 현 정부에서는 조세부과기준인 공시가격 현실화 계획, 종합부동산세 인하, 다주택자의 취득세와 양도세 중과 완화, 임대사업자가 신규로 아파트를 매입하면 취득세 최고 100% 감면, 법인의 경우 법인세 추가과세 배제 등 다양한 조세완화 정책을 추진하고 있다. 이는 부자감세라는 국민의 정서, 조세 불평등 초래, 부동산투기 양산 등의 문제가 제기되고 있다. 따라서 이에 대한 문제가 발생하지 않도록 조세제도의 규제 완화에 대한 방향을 설정하여야 한다. 현재의 조세 완화정책은 법을 개정하지 않고 시행령 개정을 통한 땜질식 조세제도의 개편이라고 볼 수 있다. 이는 난수표 조세제도를 양산한다. 부동산 조세제도의 단순화를 통한 전면적인 개편방안을 마련하여야 한다. 여소야대의 상황은 이해하지만 장기적 측면에서 징벌적 조세제도를 하루빨리 선진국형 조세제도로 개편하여야 한다. 과도한 거래세는 부동산 시장의 기능을 교란한다. 보유세는 높이고, 거래세(취득세+양도소득세)는 낮추는 방향으로 가야 한다. 이런 방향으로 개정하여야만 부동산을 보유중심에서 이용중심으로 전환시킬 수 있다. 특히 우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 국내총생산(GDP) 대비 거래세의 비중이 가장 높다. 보유세와 거래세의 비중이 2대 8에서 8대 2가 되도록 획기적인 개편방향을 마련하여야 한다. 물론 이러한 조세정책의 개정을 위해서는 거대 야당의 협조가 필수적이다. 정부는 조세정책에 대한 진정성을 갖고 먼저 국민을 설득하고, 야당의 협조를 구하는데 노력하여야 한다. 왜 법을 이렇게 개정해야 하는지 이유를 충분히 설명하고 설득해야 한다. 물론 거대 야당도 반대를 위한 반대보다는 국민의 입장에서 고민해야 할 것이다.
결론적으로 정부에서는 발등에 떨어진 불을 끄는 대책들을 남발하는 것도 중요하지만 저성장, 인구감소 등 불확실성의 시대를 대비하는 장기적 측면의 정책을 마련하는데 초점을 맞출 필요가 있다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수