인천 상업용 건물 매매 '1천 채당 1건' 이하로 추락

부동산 시장 활성화 지표로 꼽히는 인천 지역 '거래회전율'이 지난해 크게 하락했다. 아파트와 주택은 물론 상업·업무용 건물 거래량도 고금리 영향에 30% 이상 급감했다.

법원 등기정보광장에 따르면, 지난해 12월 기준 인천 지역 집합건물(개별 호수로 등기가 된 아파트 등 건물) 거래회전율은 0.50을 기록해 1년 전(0.89)보다 떨어졌다.

거래회전율이란 거래가 가능한 부동산 중 실제 거래된 부동산 수를 수치화한 지표다. 예를 들면 0.1은 부동산 1천개 중 1개꼴로 거래됐음을 의미하며, 1을 넘으면 부동산 거래가 활성화한 것으로 본다. 인천 지역 집합건물은 지난해 4월 0.91을 기록하는 등 1천개당 10개 안팎으로 거래됐지만 4분기 이후에는 5개를 넘지 못하고 있다.

이른바 '꼬마빌딩' 등 1채가 거래 단위인 상업용 건물의 거래회전율은 더욱 저조하다. 지난해 1월에는 0.17, 10월엔 0.22를 나타내는 등 한 달에 1~2개는 거래됐지만, 12월에는 0.09로 1천개당 1개도 채 팔리지 않았다. 

면적당 거래 가격도 하락 추세다. 국토교통부 실거래가 정보를 통해 확인한 인천 지역 상업·업무용 시설의 3.3㎡당 평균 가격(연면적 기준)은 지난해 12월 1천101만원으로, 1년 전(1천598만원)과 비교해 31.1% 하락했다. 9월까지 1천500만원 밑으로 하락한 적이 없었지만, 집합건물과 마찬가지로 4분기 늘어 내림세로 전환한 것이다.

12월 집합건물 거래회전율 0.5 기록
면적당 거래가는 작년대비 31.1% ↓
금리 급등 대출 부담·물가 상승 원인

상업용 건물의 거래가 더욱 부진한 이유는 금리 등 경기 변화에 따른 움직임이 아파트나 주택에 비해 더디기 때문이다. 상업용 건물 계약은 짧게는 3년, 길게는 5년을 주기로 이뤄지는데, 지난 1년 사이 금리가 급등한 반면 월세 수익은 고정된 경우가 많아 늘어난 대출 부담을 메우기가 어려운 구조다. 물가 상승으로 건물 관리비 등 각종 부대비용이 늘어나면서 수익률이 악화한 것도 영향을 미치고 있다.

소규모 상업용 건물 등을 중개하는 남동구 한 공인중개사는 "작은 건물이라 해도 건물 매입비의 80%를 대출로 마련하는 경우가 일반적인데, 금리 인상이 계속된 작년 하반기 들어 거래가 사실상 끊겼다"며 "4~5%에 형성되던 임대수익률도 1%대까지 떨어졌다"고 말했다.

다만 거래절벽에도 급매물 등이 나오지는 않을 것이란 전망이다. 토지건물거래 분석업체 '밸류맵' 이창동 리서치센터 팀장은 "상업용 건물의 거래량은 2021년과 비교해 40% 이상 줄었지만, 평균 토지가는 아직까진 큰 변동이 없다"며 "자산 소유주들이 시장 상황을 지켜보면서 호가를 내리지 않고 있기 때문인데, 올해 금리 인상 추이를 지켜봐야 할 것"이라고 전망했다.

/한달수기자 [e-mail]