특례보금자리론은 활용방법도 다양하다. 주택 구입을 위한 용도뿐만 아니라 기존 대출의 상환이나 전세보증금 반환 등의 목적으로도 신청할 수 있다. 그간 소득과 보유 자금 수준이 낮아 매수를 결정하기 어려웠던 실수요 중심으로 대출 문의가 늘어날 수밖에 없는 구조다. 정부가 서울지역 대다수를 규제지역에서 뺀 1·3대책 이후 수도권 아파트를 중심으로 거래량이 늘어나고 있는 가운데 1월 말부터는 특례보금자리론 효과까지 배가된 만큼 2월 주택거래량은 전월 대비 더 늘어날 가능성이 높다.
9억원 이하 주택 최대 5억까지 대출
수요층이 우려한 'DSR 적용' 배제
전세보증금 반환 등 목적 신청 가능
아파트 기준으로 전국 및 주요 권역의 시세 구간별 재고아파트 비중을 살펴보면 전국 아파트의 60%가 6억원 이하, 20%가 6억원 초과 9억 이하, 20%가 9억원 초과에 해당되는 것으로 나타났다. 즉 전국 아파트 유형의 80%가 특례보금자리론 대상에 포함된다고 볼 수 있다. 서울 포함 수도권 일대로 권역을 좁히면 ▲6억원 이하(41%) ▲6억원 초과 9억 이하(27%) ▲9억원 초과(32%) 등으로 수도권 기준으로는 68%를 포용한다.
서울의 경우 특례보금자리론 대상에 해당되는 9억원 이하 아파트 비중이 34%에 불과하지만 개별 구별로 나누어 살펴보면 노원구의 경우 재고아파트의 81%가 9억원 이하에 해당한다. 그 다음으로 9억원 이하 재고 아파트가 많은 곳은 ▲도봉(80%) ▲중랑(78%) ▲금천(76%) ▲강북(74%) ▲구로(65%) ▲관악(55%) ▲은평(52%) ▲성북(50%) 등으로 재고아파트의 절반 이상이 특례보금자리론 대상으로 확인된다.
다만 이는 주택 중 아파트 유형을 기준으로 분석한 것이어서 비아파트 유형으로 주택 범위를 확장하며 대출 가능 대상은 더욱 늘어난다. 앞서 설명한 것처럼 서울 아파트의 34%만 9억원 이하에 해당되지만 연립, 다세대, 도시형생활주택 등 비아파트 유형은 대부분 소형이어서 재고주택의 대다수가 특례보금자리론 대상으로 들어온다. 예를 들면 강남권에 위치한 아파트는 사실상 특례보금자리론 대상이 없는 지역으로 확인되지만 빌라와 다세대, 연립 등의 비아파트 유형에서는 특례보금자리론을 활용한 강남권 입성이 불가능하지는 않다.
2월 거래량 전월대비 더 늘어날듯
실수요자로 한정 흥행여부 판가름
오는 3월부터는 다주택자에 대한 LTV(주택담보인정비율) 대출규제도 완화된다. 그동안 다주택자의 경우 규제지역 내에서 주택구입목적 주택담보대출 취급이 금지됐지만 앞으로는 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60% 등으로 완화된다. 또한 다주택자와 동일하게 규제했던 임대사업자에 대한 주택담보대출도 다주택자와 동일한 비율로 허용된다. 하지만 다주택자에 대한 DSR까지 배제된 것은 아니므로 그동안 다주택자를 과도하게 옥죄던 대출 규제를 정상화하는 정도에서만 바라볼 필요가 있다.
국내 재고 주택의 소유 구조를 살펴보면 1주택자의 비중이 73%로 압도적이며 전체(2021년 기준 2천150만가구) 가구 중 무주택 가구가 43.6%(938만가구)인 만큼 주택 거래량 반등의 키는 실수요층의 내 집 마련이나 1주택자의 갈아타기 과정에서 대부분 유발된다고 볼 수 있다. 즉 주택 거래량 반등의 키는 실수요자 대상으로 한정돼 있는 특례보금자리론 흥행 여부에서 판가름될 전망이라고 할 수 있다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원