임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 묵시적 갱신의 경우에는 임차인은 그때부터 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
상가임차인의 최장존속기간이 10년인 것과 달리 주택임대차에는 기간제한이 없으므로 10년을 산 사람도 계약갱신요구권을 1회 행사하면 12년도 살 수 있다. 따라서 임대인은 최초의 임대기간인 2년이 지나면 임차인에 대하여 1회 갱신요구권을 행사하고 사는 것인지에 대하여 확인을 받아야 한다.
임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
따라서 임차인이 위 갱신요구권을 무조건 행사할 수 있는 것은 아니다.
주택임대차보호법 제6조 3의 정당한 사유 중에서 가장 중요한 사유는 임차인이 임차기간 동안 2개월 이상의 임대료를 밀린 사실이 있거나 임대인이 직접(직계 존비속 포함) 사용하려는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있다. 특히 갱신요구 기간 내에 전 소유자에 대하여 계약갱신요구권을 행사하였더라도 신 소유자가 그 기간 내에 실거주를 주장한다면 임차인은 부동산을 인도하여 주어야 한다.
/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부