우선 실컷 울어야 한다. 전세금만큼 큰 재산을 위험에 빠뜨리게 한 자신의 무지를 탓하면서. 그리고 정신을 차리고 법률전문가를 찾아 상담을 하고 임차인의 전세금이 보호받을 수 있는지 경매시 낙찰대금에서 배당을 전부, 일부 받을 수 있을지, 전혀 못 받을지 권리분석 등 현실적 상황에 대처방법을 잘 파악해야 한다.
임차인은 전세금을 주고 이사 후 전입신고, 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보한다.
대항력을 가지고 있는 전세입자는 매매나 경매로 집주인이 바뀌어도 전세기간 동안 집을 비워주지 않아도 된다. 새로운 집주인이 임대차를 승계하기 때문에 새로운 소유자를 상대로 전세금을 반환받는다.
대항력이 없다면 전 소유자를 상대로 전세금반환 청구를 한다. 점유와 전입신고와 확정일자를 받은 전세입자는 우선변제권이 있으므로 경매 시 배당종기일 내에 배당신청하면 순위에 따라 배당받을 수 있다. 못 받은 전세금은 별도의 소송을 통해야 한다.
전세금을 지키기 위해서는 전세보증보험제도를 이용할 수 있다. 임대인이 과도한 빚이 있는지 전세계약체결 전에 아는 것이 더 중요하다. 등기부등본을 통해 과도한 저당권, 가등기담보권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기가 경료되어 있다면 우선 피해야 할 대상이다. 이것을 간과하고 중개사의 세가 값싸다는 말만 믿고 덜컹 전세계약을 체결하였다간 입주 시부터 명도 시까지 발 뻗고 편히 잘 수 없는 신세가 되기 십상이다.
경매가 되어 피해액을 최소화하기 위해 임차인이 직접 경매에 참가하여 낙찰자가 되는 것도 한 방법이다. 경매에서 낙찰되면 바로 법원에 상계신청하여 임차인이 배당받을 금액과 낙찰대금을 상계처리하는 절차도 꼼꼼하게 신청해야 한다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부