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서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수
최근 많은 언론에서 전문가들의 견해를 바탕으로 향후 부동산시장에 대한 전망을 쏟아내고 있다. 부동산시장의 전망에 대하여 국민들은 어떻게 받아들여야 할 것인지 고민에 빠져 있다. 이는 결국 향후 부동산가격이 상승할 가능성이 있기 때문에 지금 대출을 받아 내집을 마련할 것인가? 아니면 하락할 가능성이 있기 때문에 내집 마련을 미루어야 하는지에 대한 판단의 바로미터가 되기 때문이다. 그런데 부동산시장이 어디로 향할지 전문가들의 전망도 엇갈리고 있다. 왜냐하면 오늘날 우리나라는 거대한 불확실성의 시대에 직면하고 있기 때문이다. 불확실성은 결과물을 알 수 없고, 그 확률 분포를 알 수 없기 때문에 예측된 위험에 비해 더 큰 사회적 위협을 초래한다. 작금의 부동산 시장은 초거래절벽, 고금리, 주거복지 등 여러 가지 사회적 과제를 던져 주고 있다. 예전에는 경제회복을 위해 단순히 저금리에 의존한 통화 확대 전략을 실시하였다. 그런데 지금은 글로벌 금융의 고금리정책 때문에 우리나라는 진퇴양난이다. 저금리 정책으로 전환하면 미국과의 금리격차로 해외자본의 유출이 우려되고, 고금리정책을 유지하면 서민의 금융비용증가 등으로 경제의 침체 등이 우려되기 때문이다. 이러한 상황에서 부동산시장을 예측하는 것은 상당히 어렵고, 예측을 한다고 하더라도 적중할 가능성은 희박하다. 그렇다고 예측전망을 하지 않는 것은 더 심각한 혼란을 야기할 수 있다.

따라서 현재 불확실성이 높은 우리나라의 부동산시장의 상황은 하나의 방향을 전망하기 보다는 여러 가지 상황을 고려하여 경우의 수를 따져보고 각각의 상황에 따라 준비하는 것이 바람직한 방법이다. 향후 부동산시장은 세 갈래 길의 갈림길에 놓여 있다.  


시장전망 전문가들도 의견 엇갈려
은행파산 사태 발생 땐 가격 '폭락'
글로벌 경제불안 해소되면 '급등'

저금리 방향 선회시 '안정' 가능성
소득·목적 등 고려 선택과 집중을


첫 번째 시나리오는 가격폭락 가능성이다. 글로벌 경제침체, 국내경기 침체, 경제성장률 하락, 고금리 지속, 심각한 인플레이션 발생 등으로 부동산시장이 급속하게 하락하는 경우이다. 특히 최근에는 금융시장의 붕괴 징조가 나타나고 있다. 은행의 위기는 국제금융시장에 고금리보다 더 심각한 문제를 야기한다. 은행파산 등의 사태가 발생하면 추가적으로 금리를 인상하지는 못하겠지만 부동산시장은 2008년 리먼 브라더스 사태에서 나타난 혹한기를 다시 경험할 수 있다.

두 번째 시나리오는 부동산가격이 급등할 가능성이다. 부동산시장의 침체로 공급절벽, 건축인·허가 물량의 급감, 빌라전세사기 사건으로 빌라공급 절벽 등 다양한 원인으로 공급은 축소되고, 글로벌경제의 불안해소, 국내경제의 활성화, 소득증가에 따른 주택수요의 증가 등으로 수요가 급증하게 되면 가격이 급등하는 현상이 나타날 수 있다. 물론 이러한 현상은 디스인플레이션을 바탕으로 실업률이 감소하고 적정 인플레이션이 이루어져야 한다. 그리고 모든 정부는 부동산 가격이 상승하는 것을 원하지 않는다. 그러나 하락은 더 위험하기 때문에 연착륙 또는 완만한 상승을 기대하는 정책을 지속적으로 추진하면 부동산시장은 급상승할 수밖에 없다.

세 번째 시나리오는 부동산시장의 연착륙을 바탕으로 안정되는 경우이다. 국제 경제는 제한적으로 성장하면서 각국의 은행들이 금리 인상을 중단하고, 저금리로 방향을 선회할 경우에 나타날 수 있는 현상이다. 그러나 부동산시장의 연착륙을 유도하기 위해서는 부동산규제완화가 추가적으로 이루어지는지 살펴야 한다. 특히 조세제도의 합리적 개편, 재건축 부담금 완화를 통한 재건축 활성화 등이 언제, 어떻게 개편되는가에 따라 달라지기 때문이다. 현재의 부동산시장은 전체적으로 암울하다. 부동산PF 시장의 붕괴, 미분양물량의 증가, 초거래절벽의 사태, 전세사기 사건의 폭증, 지방 부동산시장의 붕괴 등이 주요한 원인이다. 부동산경기의 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다. 글로벌경제위기, 고금리 시대라는 리스크는 시장에 남아있기 때문이다. 이러한 시기에는 본인의 소득수준, 취득목적, 여유자금규모 등을 고려한 선택과 집중이 필요하다. 불확실성의 시대에 개인의 부동산시장 대응전략을 마련하는 것은 쉽지 않겠지만 세 갈래 시나리오를 바탕으로 대응방안을 마련하면 충분히 극복할 수 있을 것이다.

/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수