2년 동안의 오름폭을 감안하면 상대적으로 많이 올랐던 지역에서의 가격 되돌림이 크다. 예를 들어 세종시는 2020~2021년에 전세가격이 59.88% 상승해 주요 지역 중 가장 많이 오른 후 2022년 5.77%, 2023년(1~5월) 4.98% 떨어진 것으로 나타났다. 인천시도 2년 동안 전세가격이 39.01% 상승한 이후 2022년 6.93%, 2023년(1~5월) 5.68% 급락한 것으로 확인된다. 특히 인천은 과거 평균적인 아파트 입주물량 대비 상대적으로 많은 공급량이 쏟아지면서 가격 되돌림이 더 크게 나타난 것으로 분석된다.
다소 복잡한 해석을 요구하는 매매 시장과 달리 임대차 시장은 입주물량 정도에 따라 가격 변동성이 크게 나타난다. 특히 장기평균 대비 입주물량이 많은 지역 중심으로 2023년에도 전세금 반환이슈가 반복될 것으로 보인다. 전국 기준 장기 평균(2010~2022년) 아파트 입주물량은 31만가구 수준이며 2023년 예정된 입주물량은 36만가구로 확인된다. 따라서 입주물량 부담은 올해 하반기까지는 이어질 전망이며 개별 지역 중에서는 경기, 인천, 대구, 충남 등에서 과거 평균적인 입주물량 대비 상대적으로 많은 입주물량이 예정됐다. 상대적으로 높아진 금리 환경이 이어지는 가운데 월세 시장으로의 수요 이탈과 단기 급등한 전세가격에 대한 부담감 그리고 상대적으로 많은 입주물량까지 예정된 곳이라면 역전세 가능성에 주의할 필요가 있다.
임대차3법 도입후 전세가격 폭등
정부서 대출 규제 풀며 조치 불구
가격 변동 영향 미치는 입주물량
6월 기준 집중 예상 '역전세 주의'
임대인 대출한도 확대정책 준비
정부도 일부 지역에서의 전세사기 이슈와 역전세 등이 사회문제화 되면서 연착륙을 유도하기 위한 대응 방안들을 서두르고 있다. 현재 접수가 한창인 특례보금자리론을 활용하면 9억원 이하 주택을 대상으로 최대 5억원까지 대출이 가능하며 연 3%대의 낮은금리(고정금리)로 최장 50년까지 대출 가능하다. 특히 수요층이 우려하던 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 배제했고 중도상환수수료도 없기 때문에 언제든 대출을 갈아탈 수 있는 장점이 있다. 이러한 특례보금자리론은 전세보증금 반환 등의 목적으로도 신청이 가능하다. 다만 이는 전세금 반환 후 실거주하는 대상에 한정되므로 전반적인 안정 효과는 제한적이다. 이에 정부는 전세금 반환 목적의 대출을 옥죄던 은행업 감독규정을 지난 3월 손봤다. 기존 전세대출의 보증대상에서 배제하던 부부 합산소득 1억원 초과 1주택자와 시가 9억원 초과 1주택자에 대해 금지했던 전세대출보증을 현재는 제공한다.
정부의 다양한 임대차 시장 안정 조치에도 불구하고 6월 기준으로 19개월만에 최대인 4만2천가구(이 중 수도권 2만5천가구)의 입주물량이 집중될 것으로 예상되며, 반기 기준으로도 하반기 전국 입주물량은 19만가구(이 중 수도권 8만8천가구)로 많은 편이다. 이에 정부도 역전세 충격을 낮추기 위해 자금 여력이 부족한 임대인들을 대상으로 DSR 규제완화는 물론 전세금 반환 대출 한도를 확대하는 정책 카드를 만지작거리고 있다. 연초 정부가 1·3대책을 발표했던 상황과 마찬가지로 매매시장과 밀접성이 높은 전세시장을 안정시키려는 의지를 강하게 드러내면서, 부동산 시장은 연착륙(soft landing)에 한 발짝 더 다가서는 중이라고 평가된다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원