만약 기존 전세 1억원에 계약을 했다면 1억500만원 즉 5%를 초과하여 갱신계약하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며, 초과 지급한 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.(주택임대차보호법 제10조의 2)
주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정한 것처럼 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 두텁게 보호함으로써 국민주거생활안정을 보장하기 위해 제정된 법률로써 주거용 건물의 임대차에 관한 민법 특례를 규정하고 있다.
그런데 보증금 또는 차임의 5%상한의 계산은 용이하게 할 수 있으나 당초 전세인 보증금은 그대로 두고 월차임만 인상할 경우 계산방법은 다음 규정에 따른다.
주택임대차보호법 제7조의 2. 시행령 제9조(월차임전환시 산정률의 제한) 보증금의 일부 또는 전부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 이율
풀이하면 1호는 대통령령으로 정하는 비율 연 10%, 2호는 한국은행 기준금리+대통령령이 정하는 이율 2%, 즉 2023년 6월 기준 한국은행 기준금리는 3.5%이므로 3.5%+2%=5.5%를 곱하면 된다. 예컨대 보증금 1억원의 5% 상한선인 500만원을 월세로 전환하면 500만원×5.5%÷12개월=월 2만2천917원. 즉 보증금 1억원에 월차임 2만2천917원을 초과하여 올려서는 안된다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부