정부가 시장에 개입하여 실패한 사례는 많다. 실패하게 되면 회복을 위한 사회적 비용을 부담해야 한다. 그 비용은 오로지 국민이 부담하고 고통을 받게 된다. 전세보증금반환 보증에 가입할 수 있는 요건도 정부에서 완화와 강화를 반복함으로써 전세시장이 왜곡되고 있다. 전세보증금반환 보증에 가입할 수 있는 가입기준의 완화는 전세사기의 기반을 조성하였고, 강화하더라도 순기능만 나타나지 않는다. 즉, 규제의 역설이라는 현상이 나타나기 때문이다. 대표적인 사례로 소개되는 것이 코브라 현상이다. 영국 식민지 시절에 인도에서 코브라로 인한 인명피해가 늘어나자 식민지 정부는 코브라를 잡으면 포상금을 지급하도록 하였다. 그 결과 코브라는 줄어들었지만, 포상금을 받기 위해 코브라를 사육하는 농가들이 증가해 포상금이 급증하는 부작용이 발생하였다. 이에 포상금 지급을 폐지하였더니, 이번엔 농가들이 사육한 코브라를 방사해 다시 코브라가 증가하였다는 현상을 말한다. 예를 들어 학생인권 강화 정책은 교권 추락이라는 사태를 유발하였고, 임대사업자의 의무사항인 임대보증금 보증보험 가입 요건 강화는 임대사업자의 집단반발에 따른 자진말소 및 임대주택공급 축소 등으로 이어질 가능성이 있다는 것이다.
HUG, 가입기준 완화 정책 손질
정부의 개입으로 전세시장 왜곡
강화땐 세입자 안전장치 순기능
결국 전세보증금 반환 보증에 가입할 수 있는 요건을 강화 또는 완화하는 문제는 부동산 전세시장에 여러 가지 순기능과 역기능이 있다. 이번에 조치한 가입기준 강화에 따른 순기능은 전세세입자들이 안전하게 전세보증금을 돌려받을 수 있게 하는 안전장치이다.
전세보증금 반환 보증제도는 주택도시공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험 주식회사(SGI)의 세 가지 기관에서 제공되고 있다. 각 기관을 비교하면 HUG는 가입에 따른 접근성이 가장 뛰어나며, HF는 보증료율이 낮아서 보증비용이 저렴하고, SGI는 가입대상 임차보증금 한도가 가장 높은 장점이 있다. 이 중에서 서울보증보험 주식회사(SGI)의 상품은 오랜 역사를 가지고 있다. 1969년에 출범한 SGI는 예금보험공사 등이 출자한 주식회사로 전세금보장신용보험을 운용하고 있다. 전세입자가 전세금반환보증에 가입신청을 하게 되면, 회사에서 정한 가입조건 및 권리분석을 통하여 사고 발생 가능성이 낮은 전세계약만 인수한다. 따라서 가입이 까다롭고 이 종목의 특성상 수익성 부족으로 적극적인 홍보활동을 하지 않는다. 이처럼 오랜 기간동안 이 상품을 운용하였지만 국민들에게 잘 알려지지 않았고 활성화되지 않은 이유이기도 하다. 그런데 HUG는 공공기관이기 때문에 정부의 역할을 대신한다는 측면에서 이 제도를 적극적으로 홍보하고 서민의 주거안정을 위하여 확대한 측면이 있다. 이러한 HUG의 전세보증금반환보증 확대 전략이 전세사기라는 부작용으로 나타나고 있다.
기준 낮추면 역전세난 가속화시켜
부작용 고려한 신중한 접근 당부
그리고 역기능 측면에서 보면 첫째, 역전세난의 가속화를 가져온다. 전세금반환보증의 가입기준을 낮추게 되면 가입하지 못하는 전세가구가 속출한다. 결국 전세금반환보증에 가입하기 위하여 전세금을 낮출 수밖에 없다. 이는 결국 역전세난으로 나타나고 임대인의 고통으로 이어져 전세주택의 공급축소를 가져온다.
둘째, 보증부월세 시장의 확대로 이어진다. 위에서 서술한 역전세난이 발생하게 되면 임대인은 전세보증금을 단순히 인하하는 것이 아니라 일부를 월세로 전환하게 된다. 이는 결국 보증부 월세 계약의 증가로 이어지고, 서민의 주거비용증가를 가져온다. 그리고 임차인의 고통으로 이어진다.
결국 규제 완화나 규제강화는 여러 가지 부작용을 가져온다. 따라서 주택도시공사(HUG)의 전세보증금반환보증 제도를 운용하는데 표를 의식한 정책도 중요하지만 시장의 부작용을 고려한 신중한 접근이 필요하다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수