그런데 건설사나 시행사는 주거용부동산의 비중도 높지만 비주거용의 비중도 상당히 높다. 국토교통부의 자료에 의하면 2023년 건축허가가 20만여 건이다. 이 중에서 주거용 부동산은 35%(7만여 건) 정도이고, 상업용은 38%(7만여 건) 정도이다. 건설사나 시행사는 주거용부동산을 건설하는 회사라고 생각하지만 실질적으로는 비주거용 부동산의 비율이 높다. 결국 건설사나 시행사의 유동성이 확보되어야만 주거용부동산의 공급도 활성화될 수 있다는 것이다.
정부, 민간 공급 활성화 '9·26 대책'
주거용부동산 대상 공급자 중심책
그런데 올해 상반기 건설수주는 18.3% 정도 감소하였으며, 건축허가면적은 22.6% 줄어들었다. 그리고 건축물 착공면적은 38.5% 감소하였다. 비주거용부동산의 지표는 더욱 심각할 것으로 예측된다. 이로 인하여 우리나라의 올 2분기 실질 GDP 성장률도 사실상 0%(0.6%)대를 기록하고 있다. 2분기 연속이다. 이는 생산 측면에서 건물 건설이 -2.4%로 감소한 영향이 크다.
그런데 이번 대책에서도 주택공급에 대한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증 확대 방안만 있고, 비주거용 부동산의 PF대책은 전무하다. 비주거용 부동산의 PF는 고금리, 사업성 악화 등으로 부실화될 가능성 높아지고 있다. 따라서 이러한 먹구름에 대한 대비가 필요하다.
왜냐하면 금융기관들은 2014년부터 2021년까지 지속된 저금리로 자금조달 여건이 개선되었고, 이렇게 조달된 풍부한 자금으로 고수익이 예상되는 부동산 개발 등에 집중적으로 투자하였다. 그런데 고금리 기조로의 전환, 부동산 경기의 침체 등으로 인하여 부메랑이 되어 돌아오고 있다.
특히 새마을금고, 신협, 캐피탈사 등 제2금융권은 후순위 및 비수도권 등 고위험 부동산금융의 비중이 높기 때문에 선제적 대응책을 마련할 필요가 있다. 왜냐하면 비주거용 부동산시장 상황이 더 악화되면 브리지론이나 PF 대출의 부실화로 인하여 금융기관의 재무상태를 악화시키고, 대출 규모의 축소 등으로 유동성의 불안을 가져올 수 있기 때문이다.
건설·시행사 비주거용 비율 높은데
PF대책 전무해 부실화 가능성 커져
악성 미분양 등 우려 대응안 마련을
비주거용 부동산의 대표적인 건축물을 살펴보자. 먼저 물류센터는 공급의 초과로 임차인 우위 시장이다. 일부 수도권 지역에 위치한 상온 물류 창고는 수요가 있지만, 지방의 저온 물류 창고는 수요가 없다. 또한, 저온물류센터는 설비 투자금액을 고려하면 수익률을 달성하기 쉽지 않다. 지식산업센터도 지역에 따라 차이가 있지만 공급과잉이다. 데이터센터의 수요는 많지만 공급이 어렵다. 민간주도로 개발하기 어렵고 전력계약의 어려움, 행정 인허가의 어려움, 지역주민들의 민원 등 초고난도의 과정을 거쳐야 한다. 다음은 오피스 건물인데 수도권 중심부가 아니면 임차수요가 부족하여 투자수익률을 달성하기 어렵다.
결국 이러한 투자수익률 부족은 악성미분양을 발생시키기 때문에 본 PF의 어려움, 브리지론 연장의 어려움으로 이어져 건설사업장이 파산할 수도 있고, 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.
따라서 비주거용부동산 시장에 먹구름이 몰려오기 전에 효과적으로 대응할 수 있는 방안을 마련하는 것이 바람직하다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수
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