둘째, 주택을 포함한 부동산은 실물이다. 최근 물가상승에 따른 인플레이션이 사회 문제가 되면서 각국 중앙은행도 높은 물가를 잡기 위해 급격한 금리 인상을 주도하고 있다. 여기서 주목할 부분은 실물에 해당하는 부동산은 물가를 반영한다는 점이다. 예를 들어 아파트 분양가에는 늘어난 인건비, 자재 비용, 토지 매입 가격, 물류비, 금융(이자) 비용 등 다양한 요인이 반영되므로 주택은 물가 상승 요소의 총합이라 말해도 손색이 없다. 여기에 과거 보다 늘어난 공사 기간과 안전 시스템 비용, 개인들의 세금, 이사비, 인테리어 비용 등은 덤이다.
셋째, 주택은 장기투자가 기본이다. 정부가 보도자료에 '주택의 평균 보유기간이 약 10년에 달할 정도로 장기 투자의사 결정이 필요한 재화인 만큼…'이라고 밝힌 바 있다. 의미를 조금 더 풀면 주택은 일반적으로 소비되는 재화와 달리 단기 시각에서 접근하면 안 되며, 삶의 질을 결정할 만큼 의사 결정에 따르는 무게가 크다는 의미로 해석된다. 즉 주택은 부동산이라는 큰 범주에 있지만 주식과 채권 등의 금융 투자 등과 달리 의사 결정에 있어 상당한 기회비용이 존재한다는 점을 인지해야 한다.
'물가 상승 요소의 총합' 손색없고
의사결정에 상당한 기회비용 존재
연간 '물가상승폭+α' 수익률 기대
사회초년생들에겐 진입 장벽 높아
환금성 감안 아파트 우선 매입 고려
넷째, 주택은 가격 변동이 심한 자산이 아니다. 주식 등 금융 자산은 1년 동안 50% 수준의 등락이 일상적일 정도로 변동성이 심한 반면, 주택 등의 부동산은 연간 10% 수준만 움직여도 급등 혹은 급락으로 평가한다. 즉 다른 자산들과 달리 안정적인 가격 움직임 덕에 국내 자산가 대다수가 부동산을 상대적으로 선호한다. 우스갯소리로 변동성이 큰 코인이나 주식 등 금융투자를 통해 번 돈으로 가장 먼저 구입하는 것이 부동산이라는 말들이 현장에 회자된다. 따라서 주택이나 부동산은 단기 급등을 바라고 접근하기 보다는 연간 '물가상승폭+α' 정도에서의 수익률을 기대하는 것이 현명하다.
다섯째, 일종의 명품 시장처럼 주택은 진입 장벽이 높다. 주식, 예금 등의 금융자산은 단돈 만원으로도 해당 시장에 진입할 수 있지만 주택의 경우는 지방에 있는 허름한 집이라고 하여도 대부분 수천만~수억원을 호가한다. 게다가 취득세와 재산세 등의 세금 부분까지 고려한다면 이제 막 직장생활을 시작한 사회초년생에게는 쉽게 넘보기 어려운 자산이다.
여섯째, 부동산은 다른 자산과 달리 거래 경직성이 높아 환금성이 떨어진다. 특히 작년에는 역대급으로 낮은 거래절벽 기사들을 다수 접할 수 있었다. 부동산이나 주택은 적정 매수자가 나타나기까지 상당한 인내심이 필요하며 경기 위축으로 거래가 급감하는 상황에서는 더더욱 거래가 어려운 특징이 있다. 반면 주식 등의 금융자산은 환금성이 우수하므로 언제든 매도가 가능한 편이다. 따라서 개인들은 환금성을 고려해 부동산 유형 중에서도 주거용 상품에 우선 집중해야 하며 그 중에서도 매매 과정이 손쉬운 아파트를 우선 매입 대상으로 고려해야 한다. 이후 여유 자금이 있다면 필수재를 떠나 부동산 유형에서도 선택재에 들어가는 상업용이나 토지 등의 순서로 투자 기간과 환금성을 고려해 진입해야 한다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원