전세사기는 주로 원룸 투룸형의 오피스텔이나 빌라에서 많이 발생한다. 아파트는 전세집을 구할때 단지내 부동산중개업소에서 등기부등본을 떼서 과도한 근저당이 설정된 집을 중개소 자체에서 걸러내거나 전세보증금을 낮추는 식으로 유도한다. 즉 시가에서 전세금을 포함한 전체 채권의 합이 70%를 넘지 않도록 하여 만약 집주인이 전세금을 반환하지 않을때 예상경매낙찰가에서 세입자가 순위내 배당을 받을지 계산하여 전세계약을 체결하거나 중개한다. 아파트를 얻는 세입자들도 이 점을 대체로 숙지하여 등기권리상 위험성 있는 집을 체결하는 것이 드물다. 그러나 20~30대 사회초년생들은 어떤가. 첫 직장에서 처음 전세대출을 받아 독립생활을 시작하는데 1~2인이 생활하기 좋은 원룸 투룸의 전세를 얻어 아무 검토없어 계약한다. 입주해 전입신고와 확정일자만 받으면 만고땡인줄 안다. 선순위 권리가 있으면 이를 받아도 대항력은 없다. 부동산등기부에 이미 선순위로 설정된 수억원의 근저당 내지 수십억원의 공동근저당의 위험은 잘 모른다.
중개사가 중개확인설명서의 권리관계란에 자세히 근저당설정된 사실기재는 한다. 읽어주기도 한다. 그러나 근저당의 의미를 모르는 사람에게는 전세계약체결에 장애가 되지 않는다. 혹 "근저당 위험하지 않나요?" 라고 물으면 "집주인이 재력있고 건물도 많고 이정도 근저당은 다 있어"라며 안심시킨다. 전세만기시 집주인은 여러 세입자에게 전세금을 못주거나 잠적한다. 애초에 잘못된 계약이었음을 깨달았을 때는 이미 늦다. 집주인이 채무초과의 파산상태면 전세금을 받을 길이 막막하다. 선순위로 금융권에서 최대 담보를 잡았기에 경매시 배당에서 밀려 세입자에게 배당받을 금액이 없거나 소액이다. 이 사달이 난 건 임대인의 과도한 차입에 이어 후순위 전세체결, 중개사의 후순위 전세의 위험불고지와 괜찮다 식의 감언이설에 기인한다. 또 세입자의 무지다. 제발 등기부등본을 볼 줄 모르면 전세 함부로 체결하지 말자.
