■ 보호대상인 상가 임차인
= 우선 반드시 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임차인이어야 한다.
또한 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우나 임시시장 등이 아니어야 한다.
지하철 내의 시영상가 등 국공유재산의 임차인은 권리금을 주장하지 못한다.
■ 권리금의 보호요건
= 임차인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 새로운 임차인과 권리금계약을 따로 하고 임대인에게 그 사실을 알려야 한다. 단, 예외로 권리금계약이 없더라도 임대인 자신이 사용하거나 새로운 임대차를 할 생각이 없다고 이야기한 경우에는 보호받는다.
더불어 보호받지 못하는 신규임차인의 자격으로는 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우다. 참고로 다른 상가에서 차임연체로 인도소송을 당하였거나 월세를 사는 등 그 자력을 입증할 수 없는 경우 등을 말한다.
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우도 해당된다. 참고로 따라서 세금계산서 등에 의하여 영업사실을 입증하여야 한다.
■ 선순위 임차인의 배당요구와 관련하여 주의할 점
= 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 임차건물에 대하여 경매가 실시되어 그 임차건물이 매각되더라도 보증금을 반환받지 않으면 소멸하지 않는다. 그러나 임차인이 근저당권 등 소멸권리보다 빠른 최선순위 임차인인 경우에는 권리금을 포기하지 않는 한 배당요구를 하면 안 된다.
배당요구를 하는 순간 임대차계약이 종료되어 보증금 반환에 관한 권리만 남고 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 확보할 권리가 없어지기 때문이다.
/박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사