'부동산PF 부실' 정부 임시방편 일관
한국은 금융기관 위험 참여자 전가
사업 타당성·위험 분석시스템 없어
제도적 장치로 근원적 재발 막아야
우리나라 부동산개발사업은 시행과 시공을 위한 자금은 주로 부동산 개발금융(PF)을 통하여 자금을 조달하고, 이를 통하여 사업을 진행하게 된다. 부동산경기가 호황일 때는 자금의 수요와 공급이 원활하게 이루어진다. 그러나 부동산경기 불황일 때에는 이미 대출된 부실 위험 사업장의 자금을 회수하고, 신규대출 심사는 엄격해진다. 부동산PF의 장점은 부동산개발에 필요한 매입, 건설, 운영, 분양, 임대 등 부동산개발사업의 시작부터 완공 후 분양이 종료될 때까지 필요 자금을 융통하는 종합적인 금융시스템이다. 그러나 부동산PF는 프로젝트를 바탕으로 유동화를 진행하기 때문에 부실의 위험이 커지면 부동산시장의 침체, 건설업계의 부도, 도급업체의 도산, 금융권의 부실로 이어지는 단점이 있다.
이러한 단점들로 인하여 부동산개발업계에서는 벌써부터 태영건설 다음은 어디인지가 관심거리이다. 거론되고 있는 건설사들이 많다. 부동산개발업계의 연쇄도산을 방지하기 위하여 하루 빨리 대응책을 마련하여야 한다. 뼈를 깎는 자구노력, 건전자산 매각, 사업장별 옥석가리기를 통한 자금지원 등의 방법은 이미 때 늦은 대책이다. 대응책으로 실행은 해야겠지만 이러한 대책만으로는 현 상황을 극복하기 어렵다. 물론 부동산분양시장이 자연적으로 활성화가 되면 해결될 문제이기도 하다. 그런데 올해 부동시장의 전망이 어두운 것이 현실이다.
부동산개발업은 국가경제에서 차지하는 비중이 높고, 협력업체나 하도급업체의 연결고리도 복잡하다. 따라서 업계의 연쇄부도는 실물경제에 심각한 타격을 주기 때문에 부동산PF 부실의 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 방안을 마련하여야 한다.
첫째, 부동산PF 구조의 근원적 개편이 필요하다. 부동산PF 금융은 선진금융기법이다. 사업진행과정에서 차입자와 금융기관은 공동사업 참여자임과 동시에 이해관계자가 된다. 따라서 프로젝트가 실패할 경우에 시행사인 사업주에게 책임을 묻지 못한다. 이를 부동산PF의 특징 중 하나인 비소구권이라고 한다. 금융기관도 사업 참여자이기 때문에 위험에 대하여 책임을 져야 한다. 즉, 금융기관은 단위 프로젝트의 사업성을 담보로 대출이 이루어져야 하는데, 우리나라의 PF는 건설사의 책임준공, 신탁사의 책임준공확약 등을 통하여 금융기관의 위험을 다른 사업 참여자들에게 전가하고 있다. 따라서 한국형PF가 아닌 선진국형 PF제도로의 전환이 이루어질 수 있도록 유도할 필요가 있다.
둘째, 금융기관에서 부동산PF를 실행할 때 여러 가지 위험요인을 분석할 수 있는 기법들을 개발하여야 한다. 프로젝트가 실패하게 되면 국가경제의 혼란을 가져오고, 실패에 대한 보전은 대부분 국가가 책임을 지는 것이 문제이다. 위험요인은 시장위험, 재무위험, 사업위험, 시행사위험, 시공사위험, 채권보전 위험 등으로 분류할 수 있는데, 이를 정확하게 분석할 수 있는 시스템이 없다. 사업 타당성에 대한 검토를 객관화하고, 위험을 객관적으로 예측할 수 있는 시스템을 구축하여야 할 것이다.
이와 같은 근본적 대책을 마련하여 부동산PF 부실의 문제가 재발하지 않도록 제도적 장치를 마련하고, 부동산PF가 부동산시장에 긍정적 기능을 할 수 있도록 유도하여야 할 것이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장경인여대 교수