부동산 침체에 전세사기 논란 겹쳐
비아파트 소형 주택 시장은 고사 위기
규제 완화 대거 추진…효과는 미지수
정부가 오피스텔 등 비아파트 세금 규제를 대폭 완화한다. 수도권 기준 6억원, 전용면적 60㎡ 이하 비아파트 구매 시 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 산정 때 주택 수에 포함시키지 않기로 한 것이다. 오피스텔과 빌라를 중심으로 대규모 전세사기가 발생하면서 수요와 공급 모두 위축된 상황 속 이같은 조치로 비아파트 소형 주택의 수급이 늘어날 수 있을 지 관심이 쏠린다.
지난 10일 정부는 소형주택 공급 활성화 내용이 포함된 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 비아파트 소형 주택 매입 시 주택 수 산정에서 제외한다는 방안이 담긴 세제 완화책이다.
정부가 세제 완화안을 도입한 이유는 비아파트 시장이 고사 위기에 처해있어서다. 부동산 경기 침체가 장기화되는 가운데 지난해엔 전국 곳곳에서 전세사기 사태마저 겹쳤다. 이로 인한 비아파트 기피 현상이 나타나면서 공급도 줄고 있는 상황(2023년 12월 12일자 12면 보도)이다.
비아파트 인·허가 물량 감소가 이를 단적으로 보여준다. 지난해 10월 기준 경기도 전체 주택 인·허가 중 비아파트가 차지하는 비율은 19.7%로 1년 전 대비 10%p 넘게 줄었다. 부동산R114에 따르면 2023년 경기도 오피스텔 분양 예정 물량은 4천484가구로 전년(1만1천562가구) 대비 61.2% 급감했다. 오피스텔을 포함한 비아파트 시장이 혹한기에 접어든 셈이다.
정부가 관련 규제를 대거 풀기로 한 점도 비아파트 시장이 이처럼 얼어붙은 점과 맞물려있다. 정부는 우선 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 전용 60㎡ 이하 신축 소형 주택 매매 시 취득세를 최대 50% 감면해주기로 했다. 감면 대상인 소형 신축 주택은 아파트를 제외한 다가구주택, 공동주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등이 해당한다. 수도권의 경우 6억원 이하 주택이여야 세제 혜택을 받을 수 있다. 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서도 제외된다.
다만 1주택자가 추가 구입한 경우는 양도세와 종부세 세제 혜택이 있는 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다. 이미 지어진 주택을 앞으로 2년간 매매한 뒤 임대 등록을 하면 세제 산정 시 주택 수에서 제외된다.
그럼에도 전문가들은 정부의 소형 주택 공급 활성화 방안이 새로운 공급 효과로 이어지긴 쉽지 않을 것이라고 예상했다. 서진형 한국부동산경영학회 회장은 “내년 12월까지 준공을 마쳐야 세제 혜택을 받을 수 있다. 설계, 착공, 준공까지 족히 5년은 걸리는 만큼 새로운 공급 효과로 이어지긴 쉽지 않을 것으로 보인다”고 말했다.
리얼투데이 관계자도 “미분양으로 쌓인 비아파트가 많기에 당장 공급이 늘어날 것으로 보이진 않는다. 특히 태영건설발(發) PF 위기로 건설사들의 기조가 보수적으로 돌아선 상황이다. 굳이 인기가 적은 소형주택 사업을 전개하진 않을 것”이라고 했다.
소형 주택 시장이 살아날 여지는 있다고 내다봤다. 서 회장은 “오피스텔이나 도시형 생활주택 악성 미분양을 해결하는 데는 도움이 될 것”이라고 전망했다. 리얼투데이 관계자는 “입지가 좋고 수요가 많은 업무지구 인근 오피스텔에는 긍정적인 영향이 있을 수 있다. 다만 여전히 금리가 높기에 당장 큰 효과는 기대하기 어려울 수 있다. 그래도 차근차근 규제를 풀어주고 혜택을 준다면 소형 주택 시장이 살아날 수 있을 것”이라고 진단했다.