부동산담보신탁 전세사기는 신탁으로 소유권을 상실하여 임대인이 임대차계약할 권한이 없음에도 신탁회사와 수익자의 사전동의없이 마치 자기가 소유자인양 세입자를 속이고 전세계약을 체결하여 전세금을 편취하는 것이다. 신탁등기는 부동산을 위탁자로부터 수탁자로 소유권이전등기하면서 '신탁'표기를 하며 대내외적으로 완전한 소유권이 수탁자로 이전된다. 따라서 전세계약을 체결할 때는 부동산등기부를 떼서 최종소유자를 확인하고 그 소유자와 체결해야 한다. 신탁계약으로 임대에 관한 약정, 임대인이 정당한 임대권한이 있는지 알기 위해서는 신탁등기의 일부인 '신탁원부'를 인터넷등기소가 아닌 인근 등기소에서 직접 발급받아 확인하면 되나 깨알같은 약관내용과 전문용어를 해독하기란 쉽지 않다. 전세계약에 대하여 수탁자, 수익자로부터 동의를 얻은 경우에도 보증금반환의 담보없는 위험한 전세다. 대법원(2002다12512)은 '신탁계약에서 수탁자의 사전승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 부동산담보신탁 이후의 임차인에게도 대항할 수 있다'고 판결했다. 임차인이 임대인을 상대로 승소해도 당해 주택을 경매신청할 수 없다. 여러모로 신탁부동산은 피하고 볼일이다.
/이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사