더구나 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)②항에 의하면 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 경매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서도 우선변제권이 인정되는 등 특별한 보호를 받고 있다. 또 주택임대차의 관행은 목적물에 건물의 표시만 하는 경우도 적지 않다고 알고 있다.
문=따라서 위와 같은 경우에 설사 건물임대인이 토지에 대한 권리가 없더라도 대항력 있는 주택임차인은 토지임차인의 주택인도 청구에 대하여 대항할 수 있어야 하는 것이 아닌지?
답=아니다. 위와 같은 경우 주택의 임차인은 토지소유자의 인도청구를 거절할 수 없다.
이유 1) 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)②항은 건물소유자와 토지 소유자가 같은 경우에만 임대차계약서에 토지표시가 없더라도 대지의 매각대금에서도 배당받을 수 있다는 뜻이다.
이유 2) 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없기 때문이다.(대법원 2010년8월19일 선고 2010다43801 판결 참조)
/박재승 경기중앙지방법무사회 성남지부 법무사