양극화 해소 위한 특례대출은 지속
출산시 주택 자금 최대 5억원 지원
여러명 낳을땐 금리우대 혜택까지
핀셋정책, 거래량 증가 기대 어려워
일부 전문가는 2023년 부동산가격을 특례대출이 떠받쳤다고 평가한다. 그렇다면 올해는 특례대출 상품이 시중에서 사라질까? 이는 말처럼 쉬운 문제가 아니다. 그 이유는 앞서 설명했듯 DSR 제도 내에서 가장 대출이 어려운 계층은 소득이 낮은 서민들이어서 그렇다. 이 때문에 특별한 대상으로 한정하는 대출상품은 앞으로도 계속 나온다. 저소득자에 대한 대출 우대 정책을 통해 고소득자와의 양극화를 일정부분 좁힐 수 있어서 더욱 그렇다.
이에 정부는 1월30일부터 저출산 극복 방안 중 하나로 '신생아 특례대출'을 도입했다. 정부가 발표했던 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'에는 주택공급에서의 신생아 우선(특별)공급 신설, 신생아 특례대출, 공공주택 다자녀 기준 변경(3인→2인) 등의 다양한 내용이 담겼다. 다만 당첨을 100% 담보하지 못하는 청약 우대와 달리 신생아 특례대출은 대상에 해당되면 정부 지원 확정이 가능한 상품이라는 특징이 있다. 상품 내용을 살펴보면 2023년 출생한 신생아부터 특례대출을 적용하며 9억원 이하 주택을 기준으로 최대 5억원까지 구입자금을 지원한다. 특히 신생아가 여러 명일 경우에는 금리 우대를 받을 수 있다. 예를 들어 소득에 따라 연 1.6~3.3% 금리를 5년 동안 적용하지만 추가 출산한 신생아 1명당 0.2%p씩 금리 인하를 추가로 제공하고 최장 15년 동안 특례조건에 해당되는 금리를 이어갈 수 있다.
부동산R114 시세조사 대상 아파트 기준으로 전국 및 주요 권역의 시세 구간별 재고아파트 비중을 살펴보면 63%가 6억원이하, 18%가 6억원 초과 9억원이하, 19%가 9억원 초과에 해당된다. 즉 전국 아파트 중 81%가 신생아 특례대출 대상이라고 볼 수 있다. 수요층 선호도가 높은 서울을 포함 수도권 일대로 권역을 좁히면 ▲6억원 이하(45%) ▲6억원 초과 9억원이하(26%) ▲9억원 초과(29%) 등으로 수도권 기준 재고아파트의 71%를 포용한다. 다만 서울로 한정할 경우 9억원 이하 물건 비중이 39% 수준인 만큼 물건을 찾기 위한 손품과 발품 과정은 필수라고 볼 수 있다. 한편 주거 선호도가 상대적으로 낮은 비아파트 물건도 매입 대상으로 고려한다면 대출 가능 물건은 서울 내에서도 크게 늘어날 수 있다.
자녀 출산 부담에 대한 전반적인 인식 전환까지는 많은 시간이 걸리겠지만 자녀를 키우는 과정에서 국가가 무엇을 해줬냐는 질문에 대해 '신생아 특례대출'이 주요 정책으로 거론될 날도 머지 않았다. 1%대의 낮은 금리가 실질(체감) 주거비용을 크게 낮춰주기 때문이다. 즉 소득 범주를 1억3천만원까지 확대한 신생아특례대출은 DSR 미적용으로 인해 결혼과 출산을 계획 중인 실수요층에게 많은 관심을 받을 전망이다. 정부 발표에 따르면 청년층 2명 중 1명이 결혼 비용(주택 마련, 41.9%), 출산·양육 고민(12.6%) 등을 결혼을 주저하게 만드는 주요 이유로 선택했다. 다만 신생아 특례대출의 대상층이 핀셋으로 물건을 집는 것처럼 제한적이어서, 과거의 특례보금자리론처럼 전체 주택 거래량을 늘리는 효과를 기대하기는 어렵다고 평가된다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원