2022년 신청 건수보다 11% 늘어
깡통전세 등 다수… 수요도 적어
전세보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 법원을 통해 전셋집을 넘긴 '강제경매' 건수가 지난해 인천·경기지역에서 사상 최고치를 기록했다.
3일 법원 등기정보광장 '강제경매 개시 결정 등기 신청 현황'을 보면, 지난해 1~12월 인천·경기지역에서 강제경매를 신청한 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등)은 1만8천699건으로 나타났다. 2022년 신청 건수(1만6천741건)보다 11.7% 증가했다.
강제경매는 세입자가 임대인과의 소송 등을 통해 판결문을 확보한 후 법원에 부동산 압류를 신청하는 것으로, 재판 없이 곧바로 신청하는 임의경매와 차이가 있다.
인천·경기지역 부동산 강제경매 신청 사례는 2021년 1만7천885건에서 2022년 6.4% 줄었다. 그러나 지난해 전셋값이 집값의 90%를 넘어서는 '깡통전세'가 확산하면서 만기에 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 늘어난 영향으로 증가했다.
인천의 강제경매 건수는 관련 통계가 집계된 2010년 이래 처음으로 4천건을 넘었다. 지난해 10개 군·구별로 보면 서구(913건), 미추홀구(788건), 부평구(647건) 등에서 강제경매가 많았다. 경기도는 31개 시·군 가운데 화성(1천219건), 평택(1천87건), 파주(799건) 등 순으로 강제경매 신청이 많았다.
법원을 통해 경매시장에 나오는 매물이 늘어나면서 세입자들이 보증금을 돌려받기는 갈수록 어려워지는 상황이다. 강제경매를 통해 나온 매물에 대한 수요가 적기 때문이다.
강제경매 매물이 외면받는 이유는 낙찰자가 낙찰가액 이상의 금액을 임차인에게 지급해야 하기 때문이다. 임차인들이 전세보증금을 내고 입주한 시기는 2020~2022년 사이로 전세가격이 높게 형성된 반면, 입주 주택이 강제경매로 나왔을 때 감정평가액은 부동산 시장이 하강 국면에 접어든 지난해 기준으로 산정되므로 감정평가액이 보증금보다 낮을 수밖에 없는 구조다.
낙찰가액이 감정평가액보다 낮게 형성되는 경우가 많은 만큼, 보증금에서 낙찰가액을 뺀 나머지 금액을 임차인에게 지급해야 최종 낙찰받을 수 있다. 강제경매 주택은 보증금 차액을 내지 않아도 되는 매물보다 시장 가치가 낮아 쌓이게 되고, 물량이 늘어나면서 그 가치는 더 하락하는 문제가 반복된다.
법원경매정보업체 지지옥션 이주현 선임연구원은 "지난해부터 경매시장에 들어오는 매물은 깡통전세나 전세사기 피해 매물이 다수"라며 "금리 인하 여부 등 시장 상황이 불투명해 한동안 매물이 늘어날 수밖에 없다"고 말했다.
/한달수기자 dal@kyeongin.com