우선 전세기간 만기 2개월 전까지 임차인은 임대인에게 전세해지통보(도달기준)하여 계약갱신의사가 없고 전세기간 만료시에 보증금반환요청을 한다. 전세가 종료되면 전세금반환의 지급명령(간단한 독촉절차)신청 또는 (임대인이 지급명령을 송달받지 않거나 이의할 경우) 소송을 통하여 집행권원을 확보한다.
집행권원을 득한 후에는 임대인의 재산별(동산, 예금, 자동차, 월급, 기타채권)로 강제집행을 할 수 있는데 부동산경매는 최후의 수단이다. 임차인이 미리 수백만원의 경매비용(최우선 배당)을 예납하여야 하고 경매종료시까지 1년 이상 장기간 소요되기 때문이다.
결국 전세금의 거금을 회수하기 위해서는 본 임차주택의 경매밖에 없다. 경매시 임차인은 대항력(점유+주민등록)과 우선변제권(대항력+확정일자)을 확보한 사실을 경매계에 신고한다.
입찰자 입장에서는 선순위 임차인이 우선변제권 행사(배당신청)로 전세금 전액을 배당받으면 명도하겠지만 일부만 배당받으면 나머지 전세금에 대해 대항력 행사하여 명도거절하고 낙찰자가 미납전세금을 인수하기 때문에 아무도 낙찰받지 않아 계속 유찰된다. 그리하여 임차인은 최저가가 바닥까지 떨어지면 울며겨자먹기로 직접 낙찰받고 소유자가 된다. 대항력 있는 임차인이 소유자가 되면 '혼동'으로 기존 임대인과의 전세금채권은 소멸한다. 못받은 전세금은 세입자 몫이다.
/이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사