대출 봉쇄땐 건설 연쇄도산 불가피
정부·금융당국 중장기적 조치 시급
업계도 뼈깎는 자구노력 선행돼야
現상황에선 두 가지 해결 묘안 필요
먼저 금융업계를 살펴보자. 2023년 초 부동산PF 부실화 문제가 확산되면서 대한민국 경제와 부동산시장의 침체를 가속화시키고 있다. 최근 정부에서도 금융시장 안정을 위하여 리스크관리에 나서고 있다. 신속한 구조조정을 유도하기 위하여 브릿지론 단계의 PF 사업장을 정리해야 한다는 시그널을 시장에 보내고 있다. 특히 부동산 PF의 사업성 평가 기준을 강화하여 연체유예, 만기연장 반복 등 사업성이 부족한 사업장은 경·공매 등이 개시될 수 있도록 유도한다는 전략이다. 결국 금융기관에서도 기존에 대출한 부동산PF에 대해서 대출연장의 거절, 대출요건의 강화 등을 요구하고 있다. 이러한 정부와 금융기관의 대응은 바람직한 방향이라고 할 수 있다. 그런데 건설업계는 부동산 PF부실 등으로 올해 3·4분기에 대규모 부도 사태가 발생할 수 있다. 이에 건설업계에서도 재무건전성을 확보하기 위한 자구책으로 우량 자산의 매각 등을 추진하고 있지만 태영건설의 자구책처럼 시장의 미지근한 반응으로 녹녹지 않은 상황이다. 건설업계에서는 PF대출의 연장을 통하여 사업을 시행하게 되면 충분히 사업성이 있다는 주장이다. 부동산 PF대출을 원천적으로 봉쇄하게 되면 건설산업의 연쇄적인 도산이 현실화되고 국가경제의 침체로 이어질 수 있다. 국가와 국민의 경제활동이 위축되지 않도록 해결책을 모색해야할 시기이다. 부동산PF는 부동산 개발사업이 본격적으로 시행된 1997년 외환위기 이후이고, 부동산 개발사업에서 자금조달의 한 방법으로 PF를 통한 대출이 확대되었다. 그리고 2000년 초반부터 부동산 경기가 활성화되면서 급격히 발전하였다. 또한, 국내 공급자 및 수요자 금융시장은 세계경제의 양적 완화와 저금리 기조로 인해 다양한 금융상품과 함께 풍부한 유동성이 공급되면서 유례없는 호황을 누려왔다.
그러나 2022년 10월 레고랜드 사태를 기점으로 우리나라의 부동산 PF 시장은 침체기로 전환되었다. 이후 금융당국 및 정부의 유동성 지원, 규제 완화 등 다양한 지원 정책으로 부동산 시장은 다소 안정화 되었지만, 부동산 PF 규모가 과거에 비해 크게 확대된 점을 고려해 볼 때, 여전히 부동산 PF 시장의 위기는 현재 진행형이다. 향후에도 저성장 고착화, 중금리 장기화, 연체율 상승 등 금융시장의 환경변화로 상당한 기간 동안 지속될 것으로 예상된다. 따라서 정부와 금융업계는 단기적으로 부실가능성이 낮은 프로젝트에 대해서는 신속하게 PF대출을 실행하여 건설업계의 줄도산을 방지하고, 장기적으로는 선진국형 부동산 PF 도입, 사업성 평가기법의 고도화, 전문적 부동산 PF 감독기관 설치 및 관리·감독 강화 등의 조치를 마련하여야 할 것이다.
한편, 건설업계는 태영건설 사태에서 보듯이 기업의 영업이익으로 대출이자를 감당하기 어렵다. 이러한 건설업계의 유동성 위기는 당분간 지속될 것이다. 일부 소수 대기업 이외에는 고물가로 인한 원자재 가격의 상승, 중금리의 지속으로 인한 이자부담, 부동산분양시장의 침체 등의 원인으로 하루하루 연명한다는 표현이 적절할 것이다. 따라서 건설업계는 단기적으로 우량자산의 매각 등 뼈를 깎는 자구노력이 선행되어야 하며 정부에서는 저리경영자금 대출, 우량사업장의 회생 등의 단기적 처방과 건설산업의 고도화 및 업무영역 다각화, 부동산시장의 회복 대책 등의 조치도 함께 고려하여야 할 것이다.
결론적으로 현재 경제상황에서 한 마리 토끼만 잡게 되면 국가경제에 심각한 타격을 줄 수 있다. '부동산PF부실예방과 건설업계의 줄도산방지'라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 묘안이 필요하다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수