주택임대차보호법은 임차인을 특별히 보호하기 위해 만든 특별법이다. 임대인이 임대차 기간 6개월에서 2개월 전까지(임차인은 2개월 전까지) 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 임대차기간은 2년으로 하며 이것을 묵시적 갱신이라 한다.
또한 임차인에게 당초의 임대차 기간 2년 계약하고도 2년을 더 살 수 있는 계약갱신청구권을 부여하였으며 임대인은 정당한 사유(법제6조의3①항 1호~9호 사유)없이 거절하지 못한다. 계약갱신청구권을 행사하여 임대차가 갱신되었어도 법6조의 2(묵시적 갱신 후 해지)를 준용하여 임차인은 언제든지 해지통지할 수 있고 임대인은 해지통지받은 날부터 3개월이 지나면 해지효력이 생긴다.
그런데 계약갱신청구는 기간만료 2개월 전까지 해야 하므로 계약갱신 개시시까지 필연적으로 공백 기간이 생기고 그 기간 안에 다시 임차인의 해지통지가 도달했을 때 원심법원은 갱신된 임대차계약일이 시작된 날부터 3개월 후 해지효력이 된다고 하였으나 대법원은 갱신된 임대차계약이 시작하였는지 상관없이 해지통지가 도달한 날부터 3개월이 지난 시점에 해지효과가 나타난다고 판결했다. 해지효력 시기에 따라 명도일정, 차임이나 임대차보증금의 이자가 발생할 수 있기에 당사자에게 첨예한 대립이 발생한다. 대법원은 묵시적 갱신, 계약갱신청구에 따라 갱신된 임대차계약해지의 효력발생 시점에 관하여 새로운 해석을 판시하였으나, 임대차 종료시점도 법원의 판단에 따라 다르게 정해지는 현실이 안타까울 다름이다.
/황승수 경기중앙지방법무사회 수원지부 법무사