'민영주택' 선정 조건 상대적 간편
당첨 유리한 '특공' 대상여부 확인
일반공급땐 선정 방식 3가지 알고
생활권 내 단지 선별 '합리적 대안'
1단계. 가장 기본 중 기본은 청약통장에 가입하는 것이다. 가입 자체가 준비 끝은 아니고 1순위 충족을 위해 6개월에서 2년(위축지역은 1개월)가량의 기간 충족이 요구된다. 또한 당첨자 선정 시 지역 거주자를 우선하므로 청약 관심지역으로의 거주 이전도 필수다.
2단계. 두 번째 주목할 점은 당첨자 선정 구조다. 주택 분양 유형은 국민주택과 민영주택 2가지로 나뉜다. 국민주택은 주택도시기금을 지원받아 건설되는 주택을 말하며 수도권에서는 전용면적 84㎡이하 중소형을 의미한다. 반면 민영주택은 국민주택에 해당되지 않는 유형들을 말한다. 국민주택은 무주택 지역 거주자 중심으로 1세대 1주택 공급하며, 민영주택은 지역 거주자 중심으로 1인 1주택 공급한다. 쉽게 설명하자면 민영주택의 청약 제한 조건이 상대적으로 덜 까다롭다는 의미다.
3단계. 세번째 단계에서는 청약자가 특별공급 대상 여부를 셀프 체크해야 한다. 최근에는 전체 공급량의 절반 이상(국민주택은 80% 이상)을 특별공급으로 배정하기 때문이다. 즉 청약 당첨을 위해서는 특별한 공급 대상이 되는 것이 가장 중요해졌다고 볼 수 있다. 특별공급 유형에는 신혼부부나 생애최초, 다자녀, 노부모부양 외에 올해 새롭게 도입된 신생아, 청년 등등 매우 다양하다.
4단계. 본인 조건 확인 결과 특별공급 대상이 아니라면 이제는 일반공급 당첨자 선정의 방식을 이해하자. 첫번째 선정 방식은 민영주택에서의 가점제다. 민영주택 일반공급에서 경쟁이 발생할 경우 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 저축 가입기간(17점) 등을 합산해 가장 높은(총 84점) 순으로 당첨자를 가린다. 두번째 선정방식은 국민주택에서의 순차제다. 순차제는 국민주택에서 경쟁이 발생하는 경우 저축총액과 납입횟수 등을 고려해 순서에 따라 당첨자를 가리는 방식이다. 그리고 세번째 선정방식은 추첨제다. 꼼꼼하게 가리고 가렸음에도 불구하고 동일 점수와 동일 순위가 산출될 경우 추첨에 의해(운으로) 당첨자를 가리는 방식이다.
마지막 단계. 분양 성공을 위한 최종 단계는 본인 생활권에서의 청약 접수 대상을 선별하는 것이다. 바꿔 말하면 시장 분위기에 휩쓸리는 묻지마 청약은 금물이라는 의미다. 본인의 주거 생활권을 고려하지 않고 엉뚱한 지역에서 청약하는 경우가 종종 있는데 덜컥 당첨되면 최대 10년 동안 청약통장을 못쓰는 재당첨 금지에 걸릴 수 있다. 따라서 본인 생활권 주변에서 청약 단지를 선별하고 가격 매력이 높은 분양가상한제 공공분양의 문을 두드리는 것이 무주택자에게 가장 합리적 대안이다. 다만 공공분양은 경쟁이 치열해 당첨 여부가 불확실하므로 민간단지의 분양가 수준도 평가하여 주변시세와 비슷하거나 저렴한 경우들의 옥석 가리기에도 나설 필요가 있다. 팁 하나를 제시하면 분양가가 주변 시세 대비 3.3㎡당 300만원 이상 저렴하면 매력적인 수준으로 평가된다. 즉 전용면적 59㎡(25평) 기준으로 계산하면 약 7천500만원 저렴하므로 중도금 집단대출 이자와 취득에 따른 세금 부담, 이사 비용 등을 고려하여도 일정한 차익 확보가 가능해진다. 일반적으로 청약 경쟁을 통해 계약이 마무리된 단지의 경우 최초 책정된 분양가 이하로 매물 가격이 형성되지 않기 때문이다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원