앞선 선행경매에서 배당요구를 했지만 배당순위가 안되는 등의 사유로 보증금을 전액 배당을 못 받거나 일부만 배당이 된 경우 후행 다른 절차의 경매에서는 선행 우선변제권으로 배당요구를 다시 해도 효력이 없다. 낙찰자에게 대항력만 주장할 수 있을 뿐이고 설사 임차권등기를 하였더라도 임차권등기는 매각으로 인하여 그 등기가 소멸되므로 마찬가지이다.
대법원 2005다21166 판결(2006년2월10일 선고)은 "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지"라고 설시하고 있다. 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 사건에서 현재 소유자가 경매나 공매로 취득했다면 이 임차인은 종전 첫 번째 경매사건에서도 임차인이었을 것이므로 종전 사건에서 배당요구를 해서 확정일자를 사용했는지 얼마를 배당 받았는지를 확인해야 한다.
/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
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