장점은 다음과 같다. 우선 최소금액으로 매수할 수 있다. 일단 대항력이 있는 임차인이 있는 주택은 최저매각가격이 계속 저감되어 감정가 2억원의 주택이 최저 매각가가 5%까지 저감되면 일단 매수자금은 1천만원만 준비되면 매수가 가능하다.
두번째 매수인이 부담하여야 할 선순위 임차보증금 납부 시기를 매수인이 조절할 수 있다. 선순위 임차인이 있는 부동산이 매각되더라도 대항력 있는 선순위 임차인은 매수인에 대하여 대항력만 있어서 임차보증금 중 잔금을 지급 받지 못하면 다만 부동산 인도를 거절할 권리밖에 없다.
임차인이 매수인에게 권리를 행사하려면 임차보증금 반환 소송을 하여 집행권원을 취득하여야 하므로 매수인에게는 적어도 4~5개월 이상의 시간적 여유가 있다. 더구나 매수인이 낙찰받은 부동산 외에 다른 재산이 없는 경우에는 매수부동산을 경매신청할 수밖에 없어서 1년 이상의 시간적 여유가 있을 수도 있다.
따라서 매수인은 이 기간동안 매수 부동산을 매각하여 그 매각대금으로 임차보증금을 변제할 수도 있고 매수인 자신이 매각잔금을 준비할 수도 있다.
다만 주의할 점도 있다. 매수인이 부담하는 임차보증금은 임차보증금 전액+경매비용+확정일자보다 빠른 당해세의 합계에서 매수대금을 공제하면 매수인이 부담할 임차보증금이 된다. 이중 경매비용은 계산이 가능하나 당해세의 경우에는 임차보증금의 확정일자보다 빠른 경우 임차인보다 우선 배당받으므로 이 점만 주의하면 대항력 있는 선순위 임차인 있는 경매주택의 매수가 훨씬 더 메리트가 있다.
/정수웅 법무사·경기중앙지방법무사회 송탄지부