시장 고려 안한 탓… 실수요자 반발
관치금융 부작용 코브라 현상 발생
수요공급 불균형 풍선효과 불보듯
임기응변 대신 전략적 접근 등 필요
지난날 미국 연방준비제도(Fed)의 금리인하로 우리나라의 기준금리도 낮추었는데 대출은 막겠다는 것이다. 원론적으로 금리가 내려가게 되면 이자부담의 감소로 대출은 증가하는 것이 시장의 섭리이다. 그런데 부동산 가격의 안정을 위하여 대출규제를 하겠다는 것이다. 왜냐하면 부동산가격의 안정을 위한 가장 편리한 정책이 금융당국을 규제하는 정책이고, 수요를 억제하는데 가장 효과적인 정책이 대출규제정책이기 때문이다. 이러한 관치금융으로 금융시장을 관리할 수는 있겠지만 나중에 부작용이 나타나게 된다. 규제의 역설이다. 대표적인 사례가 코브라 현상이다. 인도에서 코브라로 인한 인명피해가 늘자 정부는 코브라를 잡으면 포상금을 지급하도록 하였다. 그 결과 코브라는 줄어들었지만 동시에 포상금을 받기 위해 코브라를 사육하는 농가들이 증가하였고, 포상금이 급증하는 부작용이 발생하였다. 이에 포상금제도를 폐지하니 이번엔 농가들이 사육한 코브라를 방사해 다시 코브라가 급증하였다. 우리나라도 임대차3법이라는 규제로 전세가격의 급등이라는 부작용이 나타나고 있다.
결국 대출규제정책도 부작용으로 풍선효과가 나타날 수 있다. 대출규제로 주택의 수요를 억제하게 되면 주택시장의 침체로 이어지고, 건설시장의 불황을 야기할 수 있다. 또한, 매수수요를 억제하게 되면 전월세시장으로 수요가 이전하여 임대차시장의 불안으로 이어진다. 이는 아파트공급시장의 축소로 이어지고 아파트 공급축소로 인한 수요공급의 불균형은 더 큰 부작용이 나타난다.
따라서 임기응변식의 규제정책을 남발하기보다는 장기적 측면의 전략적 접근이 필요하다. 첫째, 부동산가격의 안정을 위하여 충분한 공급대책을 마련하는 것이 시급하다. 기존에는 주택보급률을 기준으로 공급의 필요성, 공급과잉 등을 판단했다. 이제는 소비자가 원하는 곳에, 소비자의 주거 욕구 수준에 맞는 주택의 공급이라는 기준을 설정하여 공급이 이루어질 수 있도록 단기적 공급 대책이 아닌 장기적 대책의 수립이 필요하다. 소득수준이 높아지면 주거수준의 욕구도 높아진다. 따라서 수득 수준에 맞는 주택공급이 필요하다. 소득 수준에 맞는 주택의 공급계획, 가구원 수의 변화에 따른 주택공급, 이주수요를 감안한 지역별 공급대책 등 상세한 계획을 수립하여 실행하여야 한다. 둘째, 실수요자들에 대한 대출지원대책이 필요하다. 대출규제는 가계와 금융기관의 부실화를 방지하는 효과가 있지만 자금이 부족한 무주택자나 실수요자 입장에서는 내 집을 마련할 수 없고, 현금부자만 집을 매수할 수 있는 부작용이 나타난다. 100% 자기자본으로 내 집을 마련할 수는 없다. 기본적으로 부동산은 거래금액이 고액이기 때문에 타인의 자본, 즉 대출에 의존하는 것이 일반적이다. 따라서 실수요자에 대한 대출대책도 함께 강구되어야 할 것이다. 또한, 금융기관은 개인별 전체적인 대출규모, 상환 능력 등을 종합적으로 판단하여 대출하는 새로운 대출기준 또는 표준을 정하여 자체적으로 대출을 관리할 수 있는 시스템을 구축하여야 한다.
이 외에도 정부에서는 부동산정책의 일관성을 유지하면서 시장의 혼란을 방지하는데 초점을 맞추고 정책대출은 실수요자나 주거취약계층의 보호라는 측면에서 접근하는 등 종합적인 접근전략이 필요하다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수