가계약금 성질 명확하지 않아 분쟁
일반 계약서, 해약금 관련 내용 기재
관련약정 없다면 지급자에 돌려줘야
무심코 낸 가계약금, 생각보다 복잡
계약조건 반영 확인한 후 입금해야
계약은 당사자 간의 의사가 합치됨으로써 성립한다. 계약이 성립하기 위해서는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 의사가 합치되어야 하는 것은 아니고 본질적인 사항이나 중요한 사항에 대해 구체적으로 의사가 합치되어야 하고, 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2017년10월26일 선고 2017다242867 판결 등 참조). 그래서 매매계약을 체결하는 경우에 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있다면 매매계약이 성립되었다고 판단될 수 있다. 결국 계약서 작성은 계약성립의 절대 조건이 아니다. 우리 민법은 계약의 성립과 관련해서 서면작성을 원칙으로 하지 않기 때문이다.
가계약금을 지급한 후에 계약서를 작성하는데 이르지 못했다면 가계약금은 포기하거나 배액을 배상해야 될까? 우리가 매매계약이나 임대차계약을 체결하면서 계약금을 지급하면 계약금을 몰취하거나 배액을 배상하면서 계약을 해제할 수 있다. 이는 계약금이 '해약금'에 해당하기 때문이다. 민법 제565조가 해약금에 대해 정하고 있는데, 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약은 해제할 수 있다는 것을 내용으로 한다. 매매계약이든 임대차계약이든 우리가 일반적으로 사용하는 계약서에는 위 규정과 같이 해약금을 정하는 내용이 기재되어 있다. 그래서 우리는 계약금을 해약금이라고 생각한다.
그러다 보니 가계약금 반환 또는 배액 상환에 대한 분쟁이 발생한다. 보통 마음에 드는 부동산이 생기면 공인중개사는 가계약금을 지급하도록 중개한다. 이때 주고받는 내용이 중요하다. 관련 판례를 보면 계약의 중요 내용이 얼마나 구체적으로 정해졌는지, 가계약금을 해약금으로 하기로 한 구체적인 약정이 있는지 등 구체적인 사실관계에 따라 그 결과를 달리하고 있다.
계약금 분쟁이 발생하면 우선 계약이 성립하였는지를 판단한다. 계약상 중요 부분에 대한 합의가 있었는지가 핵심이다. 그리고 계약금에 관한 해약금 약정이 있는지 살펴보아야 한다. 계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 계약금을 지급한 자는 이를 포기하고, 이를 지급받은 자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다는 것이 우리 법원의 입장이다.
보통 공인중개사가 가계약금을 지급하기에 앞서 양 당사자에게 대금, 일시 등 대략적인 정보를 정리하여 보내면서 계약금 중 일부를 가계약금으로 지급한다는 내용을 넣는 경우가 많다. 이 내용만으로는 해약금 약정이 있었다고 보기 어렵다. 즉, 본계약을 체결하지 못한 경우 가계약금을 지급받은 자는 지급한 자에게 이를 돌려줘야 한다. 반면에 가계약금에 대한 해약금 약정을 명백히 하여 문자를 주고받았다면 가계약금은 해약금으로 인정될 수 있다.
무심코 지급한 가계약금에는 생각보다 복잡한 법률 해석이 깔려있다. 그래서 가계약의 성격을 명확히 하고, 자신의 조건대로 계약내용이 반영됐는지 확인한 후 가계약금을 입금해야 한다. 가계약도 계약이다.
/정민경 법무법인 명도 대표변호사
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