제시외 건물이란 미등기여서 채권자의 경매신청목록에는 기재되지 않았으나 부동산에 대한 현황조사와 감정 당시 그 현장에 소재한 건물로 여러 가지 문제가 발생한다. 이에 대하여는 불법건물 자체에 대한 처리문제와 제시외 건물의 소유권과 관련하여 첫째 제시외 건물의 종물성이 부인되어 소유권 상실이 문제될 수도 있고 두번째 매각에서 제외된 제시외 건물이 원래의 채무자 소유여서 법정지상권의 문제로 부동산인도가 거절될 수도 있다.
불법건물 자체에 대한 처리문제로는, 양성화가 가능하다면 추인허가신청절차를 밟아서 양성화하면 된다. 그러나 자진신고 시에도 이행강제금 1회는 부과된다.
양성화가 어려운 경우에는, 위반 부분을 철거하거나 불법인 채로 이행강제금 계속 납부를 각오하거나 이행강제금을 내면서 양성화 특별조치법을 기다리는 방법이 있다.
위와 같은 판단을 위하여서는 우선 이행강제금에 관하여 이해하여야 한다.
위반건축물이 적발되면 일정기간의 시정명령 후에, 미이행시 이행강제금이라는 벌금이 부과된다. 과거에는 위반건축물에 대해서 1년에 2회 총 5회까지만 이행강제금이 부과되었지만, 2019년 이후부터는 법이 개정되면서 위반사항이 시정되기 전까지 매년 부과된다.
제시외 건물로 인한 소유권 상실의 문제와 법정지상권 성립문제와 관련하여, 본 건물의 부합물이나 종물로 보아 매각목적물에 포함시켜 매각되었으나 나중에 다른 소유자가 발견되어 종물성이 부인되면 제시외 건물의 가액만큼의 손해를 볼 수도 있다.
또 제시외 건물의 소유관계를 알 수 없어서 매각에서 제외되었는데 나중에 소유자가 토지소유자와 같은 사람으로 판명된 경우에는 제시외 건물의 사용범위내에서 법정지상권의 성립을 용인해야 하므로 매수부동산 전체를 사용하기 위하여서는 법정지상권자와의 합의가 필요하다.
/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
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