관 주도 사업성 검토·사업관리 철저
서울 지하철 2·5·9호선 추진 호재로
“잠재력·입지 강점 등 투자자 신뢰”
국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙은 가운데 김포지역에서만 올 한해 2조원 가까운 PF가 일어나 주목을 받고 있다. 전국 각지의 도시개발사업이 허덕이는 상황에서 김포는 관 주도의 차별화된 전략이 주효한 것으로 분석된다.
23일 김포도시관리공사와 지역 도시개발사업자 등에 따르면 김포지역은 2024년 한 해에만 총 1조9천94억원의 PF를 조달했다. 사업별로 보면 김포한강시네폴리스 조성사업 1조2천300억원(사업비 대환·추가PF)과 시네폴리스 공동주택사업 2천700억원, 풍무역세권 3천억원(추가PF, 이하 도시개발사업), 감정4지구 894억원과 걸포4지구 200억원(각 브릿지론 만기연장)이다.
이같은 규모는 타 지역 사업장을 압도하는 성적이라고 공사는 설명했다. 금융위원회와 금융감독원 등은 국내 ‘부실 PF’ 규모가 22조9천억원에 달하는 것으로 파악하고 구조조정에 속도를 내고 있다.
공사 관계자는 “경기 침체 장기화에 따라 신규 PF에 실패해 사업에 진척이 없는 사례, 토지매입 등을 위한 브릿지 PF가 불발돼 사업이 무산되는 사례, 부실 PF가 정리되는 사례 등이 전국적으로 부지기수”라며 “강남의 소위 노른자위 땅도 PF에 애를 먹는 데 반해 김포는 순항하고 있다. 감사원 감사 등으로 김포지역 도시개발사업이 지지부진하다는 소문과 다르게 안정적으로 진행 중인 것”이라고 설명했다.
김포의 성과는 관 주도의 철저한 사업성 검토와 체계적인 사업관리에서 비롯된 것으로 알려졌다. 시와 공사가 민관 협력을 통해 도시개발을 추진하는 과정에서 PF사업의 부실을 초래하던 ‘사업성 평가 미흡’과 ‘시공사의 신용보증 의존’ 관행을 경계하고 투자자 신뢰를 바탕으로 자금 조달을 도모했기 때문이라는 분석이다.
여기에 김포 입지를 서울 마곡지구 연장선으로 해석하는 업계의 시각과 서울지하철 5호선 외에 2·9호선까지 추진되는 점도 영향을 미친 것으로 풀이된다.
5호선 연장사업은 현재 4만6천세대 규모 김포한강2 콤팩트시티 광역교통개선대책으로 ‘신속 예비타당성조사’에 착수했고, 서울 양천구와 이해관계가 맞아떨어지는 2호선 연장사업과 5호선 선로를 공유하는 9호선 연장사업도 상당한 경제성을 확보해 가고 있는 것으로 전해지고 있다.
공사는 관내 주요 PF사업이 본격적으로 추진될 경우 콤팩트시티 개발과 시너지효과를 일으켜 도시 발전이 가속할 것으로 기대하고 있다.
공사 관계자는 “김포의 성장 잠재력 및 입지적 강점을 토대로 사업성을 설득력 있게 입증해 투자자들의 신뢰를 얻었다. 어려운 시기에 돌파구를 찾은 김포의 접근법은 국내 PF 시장에도 롤모델이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
김포/김우성기자 wskim@kyeongin.com