아파트를 사면서 전유부분과 대지지분의 매매대금을 모두 지불하였으나 아파트등기부 표제부에 대지권등기가 없다면 어떻게 해야 할까? 우선 토지지분에 대한 소유권이 없으니 은행대출을 받는데 제약이 되고 아파트 매도할 때도 약점이 된다.
집합건물은 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권을 가진다. 구분소유자의 대지사용권은 처분의 일체성으로 전유부분의 처분에 따르고 규약으로 달리 정하지 않는 한, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 자유롭게 대지사용권의 분리처분이 가능하다면 대지지분이 없는 집합건물을 양성하고 권리관계가 복잡해질 수 있기 때문이다. 대지사용권이 등기되면 대지권이라 한다. 대지권이 미등기된 사유는 대체로 집합건물의 건축주가 지적정리지연 등으로 대지권에 대한 지분이전등기는 지적정리 후에 해주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었는데 그 후 대지소유권을 취득하고도 부도 등의 사유로 대지권등기절차를 못한 경우이다. 전유부분의 소유권을 취득한 자는 대지지분에 대한 등기청구권도 함께 취득한다. 이는 경매에서도 마찬가지다. 전유부분에 대한 소유권을 낙찰받은 자는 매각물건명세서에 대지권없음(시·국유지에 건축된 집합건물로 애초에 대지권이 없음)등 특별한 사유가 없으면 종된 권리인 대지사용권도 취득한다.
대지권등기 없이 아파트 소유권이 수차례 전전이전되었다면 현재의 아파트 소유자는 중간 매도자들을 상대하지 않고 직접 건축주를 상대로 대지권등기에 협력할 것을 요청할 수 있다. 토지지분이전등기와 동시에 대지권변경등기를 하는 방법으로 대지권을 취득한다. 분양회사가 해산하고 법인등기부가 폐쇄되었다 해도 청산사무가 존재하는 한 법인의 법인격은 존재하는 것으로 보고 대표이사가 청산인이 된다. 대지권등기를 요청받은 건축주는 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부
<※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다.>