올해 아파트 입주물량 10만가구 ↓
14개 시도 입주감소, 3개 지역 증가
하반기 전월세 가격 변동 예의 주시
2027년 이후 주택공급 늘릴 수 있는
정책·제도개선에 역량 총동원해야
이미 시작된 2025년, 우리가 올해 마주하게 될 전국 아파트 입주예정 물량은 총 26만3천330가구로 2024년의 36만4천58가구 대비 10만가구 이상의 큰 물량 감소가 예상된다. 이는 전년 대비 28% 줄어든 수준이며, 2014년(27만4천943가구) 이후 11년만에 가장 적은 수치다.
특히 수도권 물량의 상당량을 책임지는 경기도에서만 4만6천가구가 줄어들면서 서울 물량이 다소 늘어도 전반적인 감소 경향성에 영향을 미치지 못한다.
또한 상반기보다는 하반기로 갈수록 물량이 줄어드는 추세이므로 가을 이사철 임대차 가격의 변동 요인으로 작동할 전망이다.
올해 월평균 입주물량은 2만2천가구 수준으로 확인되지만 1~3월부터 9~10월로 이어지면서 전반적으로 물량이 축소된다. 수치를 살펴보면 상반기에는 월평균 2만6천가구 수준이 입주하지만 하반기에는 월평균 1만8천가구 수준이므로 하반기 시점에는 대부분 연간 월평균 물량을 하회한다.
가을 이사철에 해당되는 9~10월의 물량이 연중 가장 적을 것으로 확인돼, 해당 시점 전후로 임대차 가격에 대한 불안감이 커질 것으로 예상된다.
다만 11~12월에는 수도권 중심으로 입주 물량이 다시 늘어나므로 전월세 불안감이 다소나마 완화될 가능성도 있다.
전년 대비 전국에서 10만728가구가 줄어드는 만큼, 17개 시도 중 대부분 지역(14곳)에서 입주물량이 감소한다. 이 중 전년 대비 상대적으로 물량이 크게 줄어드는 곳은 경기도를 포함해 5개 시도로 확인된다.
▲경기 4만6천536가구(11만6천941가구→7만405가구) ▲대구 1만2천916가구(2만4천300가구→1만1천384가구) ▲경북 1만845가구(2만3천322가구→1만2천477가구) ▲충남 8천898가구(2만2천818가구→1만3천920가구) ▲인천 7천102가구(2만9천740→2만2천638가구) 순으로 축소 물량이 많다.
대구와 경북은 지방에서도 미분양주택이 가장 많은 곳으로, 시장 침체에 따라 착공물량이 줄면서 입주물량도 자연스럽게 감소 중이다.
한편 전국 17개 시도 중 서울과 울산, 제주 등에서는 아파트 입주물량이 늘어나지만 영향력은 미미한 수준이다.
서울에서 올해 입주물량이 2024년 대비 4천462가구 증가(2만7천877가구→3만2천339가구, 월 미정단지 제외)하지만 경기도에서만 4만6천가구가 줄면서 서울에서 증가된 효과가 반감된다.
그 외 울산에서 911가구, 제주에서 511가구가 작년 대비 늘어나지만 일반적인 대규모 아파트단지 하나에도 미치지 못하는 수준이다.
임대차 계약의 특성상 2년 단위의 주기성을 고려한다면 2026년의 공급절벽 이슈에 대한 고민도 지금부터 치열하게 이뤄져야 한다. 올해부터 공급축소가 시작되는 해지만 공급절벽 수준으로는 보지 않기 때문이다.
연간 입주물량 추세를 살펴보면 2024년이 36만가구, 2025년 26만가구, 2026년 16만가구로 부동산R114가 1990년부터 약 35년동안 관련 통계를 집계한 이래 2026년에 가장 적은 물량이 예상된다.
특히 서울이 가장 심각하다. 웬만하면 3만가구 수준을 유지했던 서울 입주물량이 2026년에는 8천여 가구에 불과하기 때문이다. 아파트 공사기간이 3년가량이라는 점을 고려하면 2026년은 물론 2027년의 입주물량도 일부에서만 변동이 있을뿐 사실상 확정치에 가깝다.
다만 공급물량 급감 경향이 일시적으로 끝나는 이슈라면 큰 상관은 없겠지만 올해 분양이 예고된 물량 또한 부동산R114가 2000년 이후부터 집계를 시작한 이래 가장 적은 16만 가구 수준으로 확인된다. 즉 2026년부터 시작될 공급절벽 이슈가 2025년의 분양물량 축소 영향으로 2028년 이후까지도 이어지지 않을까 심각하게 우려된다.
따라서 정부는 2026년의 공급절벽 이슈가 일시적 현상으로 해석되도록, 2027년 이후 입주할 주택 공급량 크게 늘릴 수 있는 정책과 제도개선에 지금부터 역량을 총동원해야 한다.
/윤지해 부동산R114 수석연구원
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