갱신요구권 최초계약 10년간 행사
임차인 갱신요구권 행사로 계약땐
상임법 11조 따른 ‘범위내’ 증감 가능
경제 변동 사정 반영엔 이견 없어
완화해 해석이 ‘형평’ 맞지 않을까
임대차보호법에서 정하는 대표적인 임차인의 권리는 ‘갱신요구권’이다. 특히 상가건물임대차의 경우 임차인에게 10년동안 영업기간을 부여했다는 측면에서 핵심 권리로 꼽을 수 있다. 주택임대차보호법이 상가건물임대차보호법보다 먼저 제정되었지만 주택에서의 갱신요구권은 2020년 7월31일에서야 도입되었다는 점에서 상가건물에서의 임대차기간은 아주 중요한 부분임을 알 수 있다.
임차인의 권리라는 것은 한편으로는 임대인의 권리를 제한하는 것을 의미하기도 한다. 임대차보호법의 개정이 있을 때마다 임대인과 임차인 간에 대결 구도가 형성되는 것도 이 때문이다. 갱신요구권은 임대차기간을 법으로 강제함으로써 임대인의 소유권을 제한한다는 측면이 있다.
상가건물임대차보호법(이하 상임법)상 임차인의 갱신요구권은 최초 계약으로부터 10년간 행사할 수 있다. 본래 5년이었는데, 2018년 10월16일에 개정되어 10년이 됐다. 10년이면 강산도 변한다는데 임대인 입장에서 상당한 기간이 아닐 수 없다. 이는 강력한 소유권 제한이라고 보기도 한다. 다만, 임차인의 갱신요구권 행사로 임대차계약이 갱신되는 경우 차임과 보증금은 상임법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있도록 하여 그 균형을 맞추고 있다.
상임법 제11조는 임대차계약의 당사자가 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있는 ‘차임 등의 증감청구권’을 정하면서 증액의 범위를 제한하고 있는데, 현재 그 범위는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%이다.
그래서 임대인들은 임차인이 갱신요구권을 행사하면 당연히 5%의 차임을 인상할 수 있을 것이라 생각한다. 큰 착오다. 차임과 보증금은 ‘제11조에 따른 범위’에서 증감할 수 있다(상임법 제10조 제3항 단서)고 정하고 있음에도 불구하고 법원은 제11조의 요건을 충족할 것을 요구한다.
상임법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않을 때에 한하여 차임 또는 보증금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있도록 한 규정이다. 이것은 사정변경의 원칙을 반영한 것으로 임대차계약 체결 당시에 비추어 사정이 변경되어 기존의 차임 또는 보증금을 유지하는 것이 형평에 맞지 않게 된 경우 형평에 맞도록 계약 내용을 조정할 수 있게 한 것이다.
그런데 임차인의 계약갱신요구권 행사로 임대차계약이 갱신된 경우 제11조에 따른 범위 즉, ‘5%의 범위에서 차임과 보증금을 증감할 수 있다’고 정하고 있을 뿐임에도 불구하고 제11조에 준하여 경제 사정의 상당한 변동을 요구한다.
결국 임대인이 차임과 보증금을 인상하기 위해서는 임차인의 동의가 있는 경우가 아니면 사실상 어렵다. 실제로 갱신된 임대차의 차임과 보증금 증액에 대해 법원은 차임과 보증금 감정 절차를 진행하고 그 금액 차이가 크지 않다면 증액청구를 인정하지 않는다.
사실 지금과 같은 해석에 의하면 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 임대차계약이 갱신된 경우 제11조에 따른 범위에서 차임과 보증금을 증감할 수 있다는 규정은 불필요한 규정이다. 임대차계약이 갱신되었는지 여부와 관계없이 상임법이 적용되는 임대차라면 전부 제11조가 적용되기 때문이다.
갱신요구권 행사로 인해 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주한다(상임법 제10조 제3항 본문). 여기에 예외로써 차임과 보증금을 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정하고 있다. 그렇다면 예외가 예외로써 의미가 있어야 한다.
갱신요구권은 임대인으로 하여금 임대차계약을 강제하는 결과를 가져오므로 적어도 경제 변동 사정을 반영할 필요가 있다는 것에는 이견이 없다. 다만 이를 적용함에 있어 제11조가 정하는 엄격한 요건을 적용할 것이 아니라 임대차가 강제되는 사정을 고려하여 보다 완화하여 해석하는 것이 ‘형평’에 맞지 않을까 생각해본다.
/정민경 법무법인 명도 대표변호사
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