이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부
이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부

하나의 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. 공유자들은 각자의 지분은 마음대로 처분할 수 있지만 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유자들간 사이가 좋을 때야 원만하게 처리방법을 협의할 수 있지만 다른 공유자가 외국에 가서 연락두절되거나 분쟁이 있어 협의가 안될 때 공유물을 처리하는데 어려움이 있다. 상속받은 재산도 마찬가지이다. 상속인들이 공동으로 부동산을 상속받았을 때 닥치게 되는 공유재산 처리방법은 무엇일까?

공유물은 당사자간 협의에 따라 분할하는 것이 원칙이다. 분할의 방법에는 현물분할, 경매를 통한 대금분할, 공유자 한사람이 전체소유권을 취득하면서 지분을 매수하는 가액배상이 있다. 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않은 때 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있다. 이때 공유자 전체가 참여해야 한다. 한사람이라도 누락되면 소송은 무효다. 토지같이 현물분할이 가능한 것은 당사자들의 요구에 구속받지 않고 법원이 현물분할을 명할 수 있지만 아파트 같은 부동산은 현물분할이 불가능하다.

민법 제269조에서 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 경매를 통하여 낙찰대금에 대하여 대금분할을 명하는 공유물 판결이 확정되었다 해도 자동적으로 경매가 진행되는 것이 아니고 당사자가 경매를 신청해야 경매가 진행된다. 이때 진행되는 경매를 형식적 경매라 한다. 이는 채권자가 채권을 만족시키기 위한 강제경매나 임의경매와 다르다. 공유물 전체를 경매하여 현금화하는 절차이므로 공유자의 우선매수권은 인정되지 않고 공유자가 입찰에 참가해 낙찰자는 될 수 있다. 경매를 통한 대금분할은 분할에 협조하지 않는 공유자 때문에 불가피하게 진행되는 경우가 많으나 경매의 특성상 낙찰가 하락으로 손해를 보게 되는 단점이 있다.

공유자 모두에게 이익되는 분할방법을 고려할 필요가 있다.

/이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부

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