침체에 실물가치 하락… 수익률 핵심

오피스텔, 자본차익보다 임대수익

소득수익률, 건물가치와 밀접 연계

자본수익률, 경기변동 따라 급등락

공실 위험까지 고려해야 최적 투자

윤지해 부동산R114 수석연구원
윤지해 부동산R114 수석연구원

부동산 종류는 주거용과 상업용 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 이 중 상업용은 주거용과 달리 거주 목적이 없으므로 투자재로 분류된다.

이러한 투자재는 필수가 아닌 선택적 자산이므로 최근처럼 전반적인 소비가 침체(혹은 온라인화)될 경우 실물 상가들은 가치가 추락할 수 있다.

그렇다면 이러한 투자재 진입 여부를 가르는 핵심 요소는 무엇일까? 이는 우리가 익히 들어왔던 수익률에 대한 개념과 일맥상통한다. 문제는 우리가 ‘수익률, 수익률’ 하는 말들을 많이 하지만 정작 수익률에 대한 정확한 개념에는 무지한 경우가 많다는 점이다. 따라서 이번 기회에 상업용 투자에 핵심이 되는 수익률들의 다양한 함의를 다뤄본다.

임대수익형 부동산의 대표적 유형은 오피스텔과 원룸, 고시원, 상가, 사무실 등이 있다. 시장에서 이러한 유형들을 임대수익형으로 부르는 이유는, 자본차익을 노리고 들어가는 상품이 아니라는 의미와 같다. 예를 들어 오피스텔을 3억원에 매입했다면 연 4~5% 수준의 시장 평균 수익률로 본다면 소액(500만~1천만원)의 보증금을 제외하더라도 연 1천200만~1천500만원 수준의 수입 발생 여부가 중요하다. 즉 10년 뒤의 자산가치가 그대로 3억원 수준(자본수익률=0%)이더라도, 단순 계산하면 투자금 대비 40~50% 수준의 소득수익률이 가능하다고 볼 수 있다.

상가건물, 오피스건물 등 빌딩 형태의 건물 가치를 결정하는 핵심 요소는 앞서 살펴본 소득수익률과 밀접하게 연계된다. 다만 주거를 겸하는 임대수익형 상품인 오피스텔과 달리 상가와 사무실이 혼합되는 상업용 건물은 감정평가 3가지 기법 중 수익률환원법(건물의 수익 평가를 통해 가치를 역산하는 방법)을 적극 활용하는 편이다.

즉 어떠한 건물이 연 4~5% 수준의 수익을 꾸준히 발생시킨다면 덩달아 건물가치도 올라간다고 볼 수 있다.

한편 투자수익률은 소득수익률과 자본수익률을 합친 개념이다. 일반적으로 임대수익률은 꾸준한 흐름을 나타내는 반면, 자본수익률은 경기 변동에 따라 급등락하는 패턴을 보인다.

즉 임대수익이 꾸준히 발생해도 자본수익률이 급격히 떨어지면 소득수익률(혹은 투자수익률)까지 훼손된다는 의미다.

시장에서는 일반적으로 국가가 운영하는 채권(국고채) 금리나 은행에 현금을 맡겨 놓고 받는 예금이자를 리스크가 가장 낮은(사실상 無) 수익률로 평가한다. 이 때문에 리스크를 안고 투자에 나설 경우 리스크프리미엄(위험의 정도에 따라 %p 수준이 달라짐)을 반영하는데, 예를 들어 서울 오피스텔의 평균 임대수익률이 4%라면 최근 예금 이자가 3~4% 수준인 상황에서 리스크를 안고 투자에 나설 실익이 크지 않다고 볼 수 있다. 즉 오피스텔 수익률이 5~6% 수준은 되어야 은행에 돈을 맡긴 것 대비 리스크프리미엄이 높아지는 투자다.

그럼에도 불구하고 투자자가 착각하기 쉬운 것 중 하나는 높은 수익률이면 무조건 좋은 물건으로 판단한다는 점이다. 예를 들어 서울 역세권 상가의 임대수익률이 3~4%, 경기도 외곽 상가의 임대수익률이 5~6% 수준이라면 당연하게도 경기도 외곽 상가에 투자해야 할까?

실제 의사 결정은 그렇지 않다. 그 이유는 서울 역세권 상가는 공실 위험성이 낮은 반면 경기도 외곽 상가는 공실 위험성이 높기 때문이다. 즉 눈에 보이는 수익률은 공실이 없다는 전제에서만 가능하며, 공실 발생시 수익률은 순식간에 마이너스를 향해 달려간다.

특히 서울의 임대수익률이 수도권이나 지방보다 낮은 이슈는 몸값(자산가치, 투자금)이 높기 때문인데, 이는 입지적 가치와 지역 상주 인구, 유동 인구들이 풍부한 부분을 가치평가에 반영했기 때문이다. 즉 상업용 시장에서 가장 좋은 투자 의사결정은 미래 공실 가능성은 낮으면서, 수익성이 높은 자산을 찾아내는 과정에 있다고 볼 수 있다.

/윤지해 부동산R114 수석연구원

<※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다.>

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