박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부
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대지권 등기 없이 건물의 전유부분만 등기되어 있는 아파트를 매수하면 위험하지 않는지에 대한 질문을 많이 받는다.

원칙적으로 아파트 등 구분건물은 건물의 전유부분과 전유부분에 해당하는 대지사용권이 분리처분규약이 없는 한 처분의 일체성을 이루므로 대지사용권이 있는 한 대지권등기가 없더라도 나중에 대지권 등기를 할 수 있다. 대개의 경우 대지권등기가 늦어지는 것은 토지에 대한 구획 정리사업 등이 늦어지기 때문이므로 공공기관 분양의 경우에는 염려하지 않아도 된다. 아래 몇 가지 필수적인 용어를 이해할 필요가 있다.

우선, 대지사용권과 대지권은 어떻게 다른가. 실무적으로는 대지사용권은 분리처분규약이 없는 한 아파트 등의 건축과 동시에 건물의 구분 소유자에게 인정되고 대지권은 대지사용권을 대지권이란 명칭으로 등기한 것이다. 따라서 대지사용권이 없으면 대지권등기를 할 수 없다

두번째, 처분의 일체성이란 무엇인가. 아파트 등 구분건물은 아파트의 전유부분과 전유부분에 해당하는 대지사용권에 대한 분리처분규약이 없는 한 건물이 완성되는 순간 토지에 대한 적법한 권한이 있으면 구분건물의 소유자는 전유부분에 대한 대지사용권을 취득하고 처분의 일체성에 의하여 대지사용권 취득 이후에는 구분건물의 전유부분에만 소유권이전 등을 등기하고 토지지분에는 등기하지 않는다.

그러나 아래와 같이 대지사용권을 취득하지 못하는 경우도 있어서 주의를 요한다. ▲구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에서 매수한 경우 ▲건물에만 근저당권설정등기가 경료되고 경매가 진행된 경우 ▲분리처분 가능규약이 있는 경우 ▲분양자가 토지사용승낙만을 받고 건축을 하였으나 토지에 대한 소유권 등을 취득하지 못한 경우 등이다.

토지 포함 매각대금을 지급한 경우라도 대지사용권이 없는 것이 발견되면 토지소유자에게 추가대금이나 임료상당의 사용료를 지급할 가능성이 있다.

/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

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