전세보증금은 임차인의 전재산이나 다름없다. 전세대출까지 감안하면 임차인의 순자산보다 더 큰 금액인데 갑자기 임대인으로부터 파산이나 개인회생을 한다는 통보를 받는다면 전세금을 온전히 받을 수 있을지 걱정이 앞선다.
결론부터 말하면 주택임대차보호법상 대항력(주민등록과 점유)과 우선변제권(확정일자)의 요건을 구비했다면 우선적인 보호를 받게 되고, 파산·회생절차에서 못 받은 보증금이 있다면 면책 효력이 미치지 않고 파산·회생절차가 종료된 이후에도 임차인의 보증금채권은 별제권자로 취급돼 소송 후 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있다. 반면 우선변제권이 없는 보증금은 파산·회생절차 내서 일반채권자로서 보증금을 받아야 하고 나머지 미회수 보증금은 면책결정으로 소멸한다. 이와관련 대법원은 ‘주택임차인이 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우에 임차인은 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금반환채권에 관하여 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 우선변제권의 한도내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 위 주택에 대한 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다’고 판결했다.(2016다223456판결)
채무자회생법 412조에 의하면 저당권 등 별제권은 파산·회생절차에 의하지 않고 권리를 행사한다. 면책결정이 확정되면 채무자는 면책된 채권에 대해 변제의무가 소멸하나 별제권은 면책의 효력이 미치지 않는다. 주택임차인의 우선변제권은 별제권에 준하는 권리로 보호받는다. 전세는 집이 갖는 가치를 담보로 계약하는 법정담보물권의 성격을 갖는다. 집의 가치가 선순위 권리와 전세보증금의 합보다 크고 대항요건 및 확정일자를 갖추어 놓았다면 크게 염려할 필요 없다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방 법무사회 화성지부
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