민간 건설사·자산운용사, 직접 도시개발 참여
부동산 시장 민간 자금 유입 기대감과 함께
“경쟁의 통로로 전락할 위험성 크다” 우려도
부동산 투자회사 ‘리츠(REITs)’의 규제 완화로 경기도 부동산 시장에 민간 자금 유입 기대감이 커지는 가운데 공공성 약화와 투기성 금융상품화 우려가 동시에 제기된다.
지난 16일 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회는 기존 단순 투자 중심이었던 리츠의 사업 범위를 개발사업까지 확장하는 내용의 ‘부동산투자회사법 개정안’을 통과(4월17일자 12면 보도)시켰다. 이에 따라 민간 건설사나 자산운용사가 리츠를 통해 직접 도시개발사업에 참여할 수 있는 길이 열렸다.
리츠 업계는 즉각 환영의 뜻을 밝혔다. 한국리츠협회는 성명서를 통해 “이번 법 개정이 리츠 산업 발전의 전환점이자 강력한 기폭제가 될 것으로 기대한다”고 말했다. 건설업계 또한 침체됐던 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대감을 드러냈다. 한 건설사 관계자는 “다수의 건설사가 불황 시기 유동성 확보 수단으로 리츠를 활용해 왔는데 이번 확대 시행과 규제 완화가 숨통을 틔울 것”이라고 말했다.
하지만 단순히 상황을 낙관만 할수는 없다. 리츠는 구조적 특성상 부동산 투기 수단으로 악용될 소지가 크다는 지적이 나온다.
지난달 기준 국내 운용 중인 리츠는 408개지만, 국내 증시에 상장된 공모 리츠는 24개에 불과하다. 절대다수의 리츠들은 사모 형태로 운영되며 운용 자산도 공모보다 사모가 압도적으로 많다. 지난달 기준 전체 리츠 운용 자산 106조500억원 중 공모 리츠가 차지하는 비중은 21%에 불과한 23조1천200억원에 그쳤다.
여기에 이번 개정안에 담긴 공시·보고 의무 축소와 1인 주식 소유 한도(50%) 제한 완화 조치는 리츠의 불투명성을 높일 우려가 있다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “우리나라 리츠의 문제점 중 하나는 대부분이 사모형이고 대주주가 전횡할 수 있는 구조인데 이런 경우에는 오히려 공시 의무와 소유 제한을 강화해야 한다”며 “리츠가 PF보다 안전성이 높다고 하지만 구조적 한계를 해결하지 못한 리츠는 과잉 경쟁의 통로로 전락할 위험성이 크다”고 경고했다.
수익 중심의 리츠가 공공 건설에 얼마나 관심을 보일지도 미지수다. 현재 리츠를 통해 건설된 도내 공공임대주택 등은 다른 유형의 임대주택에 비해 임대료가 더 높은 편이다. 이는 리츠의 수익 구조가 부동산 개발 수익 실현을 전제로 하기 때문이다. 앞서 여러 지자체 등이 추진 중인 공공리츠가 이 같은 문제에 직면해 있다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “치열한 경쟁이 벌어지는 민간 영역에서 공공이 직접 개발 사업을 뛰어드는 건 잘못된 계산”이라며, “리츠에 수익 구조를 맞춰주기 위해 LH나 정부가 토지를 시세보다 현저히 낮은 가격에 공급하거나 인센티브를 주게 되면 그 부담은 결국 다른 방식으로 국민에게 전가된다”고 비판했다.
/김지원기자 zone@kyeongin.com