8·31 대책의 후속 대책이 3월30일 발표됐다. 8·31 대책이 '세금대책'이라고 불릴 만큼 종부세·양도세 등 각종 부동산 세금을 통한 불로소득의 환수에 초점이 맞춰졌다면, 이번 3·30 대책은 재건축 아파트가격 상승분에 대한 일정금액을 환수하고 주택담보대출 비중을 강화해서 고가아파트에 대한 신규수요를 차단하는 것이 핵심 내용이다.

　이에 따라 3·30 대책에서는 재건축 착수시점(재건축 추진위원회 승인일)부터 준공시점까지의 주택가격 상승금액에 대해서 최고 50%까지의 개발부담금을 부과한다는 방침이다. 적용 단지의 범위도 관리처분계획 인가신청 이전단계 사업장이기 때문에 사실상 대부분의 재건축 추진 단지들이 적용될 전망이다. 여기에 6억원 이상의 주택의 경우 대출한도를 주택담보가치의 40% 이내로 한정하고, 총부채 상환비율도 40%까지로 한정해서 대출로 인한 부동산투자를 억제할 예정이다.

　하지만 3·30 대책 발표 직후부터 실효성 논란이 제기되고 있다. 주요 쟁점은 첫번째, 착수시점에서 종료시점까지의 주택 가격상승금액에서 재건축에 따른 개발비용과 정상집값 상승분을 공제하기로 했기 때문이다. 해당 구는 정상집값 상승률 자체가 높고, 상승률에는 이미 재건축에 따른 가격상승분이 반영되어 있어서 실효성이 낮다는 지적이다. 하지만 정상집값 상승분에 대해서는 해당 구의 아파트값 상승이 아니라 단독, 연립 등을 포함한 전체 주택의 가격상승이라는 정부의 발표 후 이번에는 재건축 조합들이 강력 반발하고 있다. 두번째, 조합원의 보유시점이 모두 다르기 때문에 해당 단지를 기준으로 개발부담금을 산정하면 조합원간 형평성의 문제가 발생한다는 점이다. 착수시점부터 보유한 사람들은 이미 높은 가격상승을 누렸지만, 종료시점에 가깝게 실 거주목적으로 구입한 조합원은 상대적으로 낮은 가격상승에 비해서 높은 개발부담금을 부과할 수도 있기 때문이다. 특히 세부 안이 확정되지 않은 상태에서 조합에서 자체적으로 조합원의 부담금을 조정하기로 했기 때문에 만약 이대로 시행된다면 조합원간 분쟁이 발생할 소지가 높다. 또 미 실현 수익에 대한 세금부담이라는 반발도 거세다. 세번째, 주택담보대출의 한도와 총 부채상환비율(DTI)에 대한 제한 역시 논란이 많다. 우선 총 부채상환비율은 연간 대출금액에 대한 제한이기 때문에 대출기간이 길수록 대출한도가 커지게 되어서 장기대출로 아파트를 구입한 뒤 중도 상환하는 편법이 가능할 수 있기 때문이다. 또한 대출규제는 오히려 자금이 넉넉하지 못한 서민들의 강남권 진입이 어렵다는 점에서 바람직한가의 목소리도 높다.

　이에 따라 시행 예정인 8월까지는 세부 시행안을 확정하고, 보완하겠지만 당분간 논란은 계속될 전망이다.
　문제는 과연 이런 고강도 대책에도 불구하고 강남권 아파트값이 떨어질까이다.
　대책 발표 직후 직접적인 영향을 받는 강남권의 경우, 일단 대책의 내용과 영향을 파악하느라 거래시장은 조용한 편이다. 하지만 가격이 하락할 것이라고 예상하는 사람들은 많지 않다.

　현재 재건축 단지의 가격상승도 투자수익성을 계산한 합리적인 가격상승이라기 보다는 '강남권'이라는 지역에 대한 자신감과 재건축 규제가 강화될수록 언젠가는 규제를 완화할 수밖에 없을 것이라는 기대감이 복합적으로 작용한 결과물이다. 여기에 양도세 부담과 넉넉한 자금여력까지 겹쳐서 매물이 거의 나오지 않는 것이 강남권 재건축 아파트 가격 유지의 현주소라고 볼 수 있다. 특히 각종 규제 때문에 신규단지의 아파트값이 오르고, 이는 다시 노후 단지의 재건축 기대감을 키우고 있는 상황이다. 결국 강남권 아파트값은 지역에 대한 가치와 선호도가 떨어지지 않는 이상, 다시 말해서 강남권 같은 생활여건이나 선호도가 높은 지역이 늘어나지 않는 이상, 몇 가지 대책으로 떨어질 수 없다. 일시적으로 떨어지더라도 몇 개월 후 다시 상승을 반복할 가능성이 높다.

/김 혜 현(부동산114)