지난 1981년에 주거생활안정을 위한 주택임대차보호법이 제정된 이후 21년 만에 상가건물임대차보호법이 제정되어 시행을 앞두고 있다. 주택임대차보호법 제정 당시는 국민의 주거생활안정이 급선무였을 것이다.

이제 상가건물임대차도 보호대상이 되어야한다는 각계의 여론과 외환위기 이후 구조조정과 소비생활 위축 등이 사업부진 등으로 이어지면서 부도와 도산한 상가건물주가 발생하는 등 상가건물의 임대차를 둘러싸고 임대인에 비해 상대적으로 약자인 영세상인들로서는 각종 형태의 불이익을 감수해오고 있는 터였다.

다음달 1일부터 시행을 앞두고 있는 이 법은 지난해 12월29일 제정·공포되어, 이제 상가건물임차인들도 경제적·사회적 지위를 누릴 수 있게 됨으로써 임대인 등에게 법적으로 대항할 수 있게 되었고, 경매시 우선변제도 받을 수 있게 되었다. 상가건물임대차와 관련한 각종 쟁점사항의 법규화 및 법적 안정성을 도모하고, 분쟁의 소지를 사전에 최대한 억제토록 이 법이 규정하고 있기 때문이다.

그동안 중소기업청에서는 법무부가 추진중인 상가건물임대차보호법 시행령 입안을 위해 전국에 걸친 상가실태조사와 공청회 등을 통하여 수렴한 폭넓은 의견 등을 토대로 법적 보호 범위와 임대료 인상률, 임대기간 등 각종 쟁점사항의 기준 등을 기초자료로 제공해 왔다.

이 법은 법 시행일인 2002년 11월1일 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적 요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타사항은 2002년 11월1일 이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용토록 하고 있다. 그 주요 내용으로는 임차인이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마치면 대항력을 갖추게 되며, 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 건물주가 바뀌어도 임차권자로서의 지위를 유지하게 되고, 전세권 등기를 설정하지 않더라도 임대차계약서상 확정일자를 받아두면 전세권등기와 동등한 효력이 발생한다.

또한 임차인은 각종 경매나 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 되었으며, 특히 임대료는 계약당사간에 자유롭게 정할 수 있으나 임대료인상 상한선은 연 12%를 넘을 수 없도록 정하고 있다.

현재 사업을 하고 있거나 계획하고 있는 사업자가 이 법의 적용을 받으려면 건물을 인도받고 사업자 등록 또는 정정 신청을 하고 임대차 계약서상 확정일자를 받아야 함을 명심해야 한다.

새로운 제도의 시행에 따라 시행초기에는 다소의 어려움이 따를 것으로 예상된다. 즉 확정일자신청으로 상가건물주의 임대소득 등 제반정보 노출우려로 법의 보호범위를 벗어나는 임대차계약을 요구하는 사례 등이 우려되나, 장기적으로 이 법 시행으로 상가건물주와 세입자간에 원활한 관계개선으로 상가건물임대차의 공정한 거래질서가 확립되고 국민경제생활 안정에 크게 기여할 것으로 생각된다. 이제 이 법 시행으로 법에서 정한 보호대상 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있는 한편, 임대인들도 법적 안정성이 보장되고 불필요한 분쟁을 최소화하는 등 모두에게 혜택이 돌아갈 것으로 기대된다.

세입자나 상가건물주 모두가 이 법이 올바로 시행되어 하루빨리 정착될 수 있도록 노력해주길 바라며, 인천지방중소기업청에서도 이 법 시행에 차질이 없도록 지역별설명회를 개최하는 등 이 법의 정착을 위해 지속적인 노력을 다할 것이다. <신승주 (인천지방중소기업청장)>