인천시의 공영개발 계획에 맞서 지난달 12일부터 인천도개공과 인천시청을 오가며 시작된 삼산4지구 토지주들의 장외 투쟁이 장기화되고 있다.

개발 방식을 둘러싸고 인천시와 토지주들간 대립각을 세우고 있는 것이다.

통상 토지주들은 공영개발보다는 민간개발을 선호하지만 삼산4지구는 개발구역안에 국공유지인 굴포천을 끼고있어 다른 지역보다 민간개발이 쉽지않은 상황이다. 이에 장기전에 들어간 삼산 4지구의 현안문제를 짚어봤다.

▲삼산4지구는 어떤 곳인가= 삼산4지구(부평구 삼산동 325의 179일대 22만9천평)는 부평삼산택지지구와 부천 상동신도시 사이에 있는 인천 구도심 마지막 노른자위 땅이다.

인천시와 인천도개공은 이곳을 골프장과 호텔, 백화점, 주상복합시설, 아파트, 생태공원 등을 갖춘 계획도시로 조성하겠다고 밝혔다. 생산녹지지역으로 오랫동안 보전용지로 관리돼 왔던 이곳은 2020인천도시기본계획에 따라 시가화예정용지로 변경, 개발 대상지로 급선회했다. 인천도개공은 지난해말 이같은 계획안을 부평구에 제출했고 부평구는 수용조사 검토를 통해 인천도개공의 구역지정안을 인천시에 제출했다. 사실상 공영개발이 확정된 것이다.

▲무엇이 문제인가?=개발 방식이 문제다. 토지주들은 "(이 지역은)2002년 3월 개발행위제한 구역으로 묶여 개발도, 매매도 못했다. 땅값 상승이 억제되면서 재산권이 침해돼 왔는데 (공영개발에 따른)헐값 보상으로 그 만큼의 대토를 어디서 구할 수 있느냐"면서 공영개발을 반대하고 있다.

민간개발 자격의 근거가 되고 있는 도시개발법도 도마에 올랐다. 이들은 개발 전체 면적의 3분의 2 또는 소유주의 절반 이상의 동의서를 받아야 민영개발 자격을 주는 도시개발법은 비민주적 악법이라고 주장했다. 삼산4지구의 경우 30%가 국공유지인데 3분의 2의 동의를 받는다는 것은 현실적으로 불가능하다는 것이다. 이들은 "(국공유지를 제외한) 민간토지 소유 면적의 3분의2 또는 민간소유자의 2분의 1이상의 동의만 충족해도 민영개발 자격을 주어야 한다"고 덧붙였다.

민간개발론이 구체화된 지난해에는 하반기들어 6개 민간 개발업체가 토지 확보 경쟁에 나서, 공시지가의 350%까지 땅 값이 치솟기도 했다. 토지주들은 "민간 개발을 해서 공시지가의 330%를 보상받아도 올해부터는 실거래가 양도소득세 과세로 작년 삼산3지구 보상보다 실질적인 보상 금액은 적을 것"이라면서 과다 이익 챙기기 비판을 경계했다.

▲접점찾기 가능한가?=공영개발이 민간개발로 뒤집히거나 공영개발은 유지하되 보상금은 민간개발 수준으로 지급한다면 접점은 찾을 수 있다. 하지만 양측 주장이 너무 팽팽해 이 두가지 열쇠가 실현될 가능성은 적어 보인다. 인천도개공 관계자는 "인천시가 개발할 수 없는 부지를 개발할 수 있는 부지로 변경을 했는데 민간개발로 하게 되면 특혜 시비가 일 수 있다"며 물러설 뜻이 없음을 분명히 했다. 특히 삼산4지구는 인천시가 2020년을 염두에 두고 내놓은 계획지이기 때문에 공영개발이 더 낫다는 것이다.

또한 민간건설이 이뤄지게 되면 토지주에게 보상된 금액이 조성 원가에 반영돼 분양 원가가 높아질 수 밖에 없다는 점도 부각시켰다.

이에대해 삼산4지구 공영개발 결사반대 비상대책위원회는 "인천도시개발공사는 삼산4지구 도시개발 사업제안서를 즉각 철회해야 한다"고 목소리를 높였다. 이들은 또 "공영개발 논의가 불식되지 않으면 보상금액 수령 거부는 물론 행정소송 등 강력 대처 하겠다"고 밝혔다.