이러한 거래 부진에는 팔당호 수질보전특별대책권역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 수변구역, 자연보전권역, 주택투기지역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 오염총량제 실시, 토지거래허가구역 지정 등의 중첩 규제가 큰 장애요인이 되고 있다. 이중에서도 토지거래허가구역 지정은 까다로운 허가기준과 규제내용 등으로 파생되는 문제점이 심각할 정도다.
본 기고는 토지거래구역 지정이 국민에게 미치는 어려움을 살펴보면서 지정해제에 대해 논의해 보고자 한다.
첫째, 토지거래허가구역 지정은 신중해야 한다. 정확한 지역 실정을 파악하고 이에 맞는 정책을 실현해야한다. 단순히 토지거래량, 지가상승률, 투자우려만을 조사해 지정했을시 많은 서민이 피해를 감수해야 하기때문에 심사숙고해야 한다. 둘째, 부동산의 유동성 자금을 토지에서 아파트로 옮겨가게 하는 풍선효과가 생긴다. 이 때문에 아파트 가격상승과 허가적용대상에서 빠진 도시용 토지가격 상승으로 개발사업자의 수익률 저하, 기업 부도율 증가, 도농 빈부격차 등 경제 외부효과 현상이 일어난다. 셋째, 지역의 특수성을 반영해야 한다. 수도권이라는 이유만으로 편의적으로 일괄 지정해왔다는 지적이 많다. 중첩규제 지역인 광주시를 비롯해 팔당대책권역 7개 시군과 접경지역인 경기북부, 그리고 수도권이면서 상대적으로 낙후된 지역은 과감히 해제해 재정이 열악한 지자체와 주민들에게 활력을 불어넣어야 한다. 넷째, 경기도에서만 2006년도 당초 허가 목적대로 사용치 않은 3천334건의 불법사항을 적발해 이중 20명을 사법기관에 고발하고, 64명에게는 1억7천여만원의 이행강제금을 부과했다고 한다. 이는 경제상황 변동을 고려치 않고 허가받을때 제출한 이용계획 의무이행기간중에는 전매가 불가능하도록 했기 때문이다. 다섯째, 중첩규제로 묶여 있는 지역은 허가지역으로 지정시 그 면적을 최소화해야 한다. 광주시의 경우, 10개 읍면동 행정구역이 있는데 이중 대다수는 거래가 부진할 뿐 아니라 거래가격 또한 편차가 심하고 상승률도 미미하며 호가만 있을 뿐이다. 여섯째, 허가구역을 해제하기 어려운 명백한 사정이 있다면 그 구역을 '토지거래동향 감시구역'으로 바꿔 부동자금 유입 등을 감시하고 투기 움직임을 상시 파악해 시장 안정을 도모하는 지역으로 변경함도 좋을 것이다. 일곱째, 허가구역 지정을 중앙집중식 규제에서 탈피해 지방자치단체에 지정 권한을 주는 것도 한 방법이다. 규제 기준이나 규제 완화 권한을 지자체에 주면 오히려 난개발이 훨씬 적었을 것이다. 여덟째, 허가구역으로 지정된 곳으로 중첩규제가 심한 지역은 그로서 받게 되는 중차대한 피해 손실에 대해 사회적 보상이 필요하다. 아홉째, 시장경제의 핵심은 자유로운 시장가격 형성인데 토지거래허가제와 과중한 중첩규제는 그 과정을 무시하고 있다. 허가제를 통해서 가격을 잡을 것 같아 보이지만 그것은 잠시 시장을 질식시키는 정도의 역할을 할 뿐이다. 오히려 가격의 신호기능을 왜곡시켜 역작용을 낳을 수 있다.
광주시는 전체 면적의 95.8%가 허가구역으로 지정돼 있다. 2004년부터는 토지거래허가 구역을 강력히 해제 건의를 하고 있다. 허가제는 토지의 투기적 거래가 사라지고 부동산 시장이 안정됐다면 지정을 조속히 해제해 국민의 재산권을 보호하고 혹시 있을지도 모르는 국민의 불행을 정부가 나서 더 늦기 전에 막아줘야 함이 마땅할 것이다.