뉴타운 사업은 2005년 말 도시재정비촉진을위한특별법이 제정되면서 수도권 지자체를 시작으로 지방으로까지 확대되어 나갔다. 그 이유는 사업촉진책으로서 주택 재개발사업의 구역지정 요건완화, 용도지역의 조정, 건축제한의 완화, 용적률의 완화 등 다양한 특례규정이 도입되어 종전보다는 사업 여건이 좋아졌기 때문이다.
그러나 재정비 사업지구 지정 등 막상 시행 단계에 접어들면서부터 곳곳에서 현실적인 문제점들이 불거지고 있다. 사업성이 없어 사업 시행을 담보할 수 없을 뿐만 아니라 사업이 시행되더라도 도시환경을 획일화 시키고 원거주민을 쫓아내는 결과를 가져와서 과연 누구를 위한 사업인가? 라는 비판에서 벗어나기가 어렵다.
무엇보다 우선 뉴타운 사업이 추구하는 목적부터 되짚을 필요가 있다. 뉴타운 사업은 그동안 사업성이 없어 방치되어 한계지역으로 남아 있던 기성시가지를 재정비하는데 목적이 있는 것이지 지자체들이 이구동성으로 내세우는 명품도시를 만드는데 있는 것은 아니다.
오히려 명품도시를 만든다는 명목으로 고가형 공동주택위주로 개발되다 보니 부동산가격만 부추기는 원인으로 작용하고 있다. 명품도시로 개발되고 나면 원거주민은 설 자리가 없는 것이 현실이다. 세입자와 소유자의 비율이 사업 전에는 70:30이던 것이 사업 후에는 20:80으로 역전되는 뉴타운 사업은 과연 누구를 위한 것인가? 묻지 않을 수 없다.
뉴타운 사업에서 공공의 무임승차도 큰 문제이다. 사업성이 없는 지구에 용적률이나 높여 준 것 외에 공공의 지원과 역할은 찾아 볼 수가 없다. 그것도 개발이익환수라는 차원에서 증가한 용적률의 절반 이상은 임대주택을 건설해서 표준건축비를 기준으로 공공에게 팔도록 되어 있다. 한창 분양가상한제 시행으로 사업성이 악화된 상황에서 개발이익을 환수한다는 접근방식은 뉴타운 사업을 더욱 어렵게 만드는 요인으로 작용하고 있다. 또한 공공이 부담하기로 한 도시기반시설은 사업시행자에게 떠맡기고 있어 뉴타운 사업에서 공공의 지원과 역할은 찾아 볼 수가 없다.
공동주택 위주의 개발방식도 문제다. 온통 도시를 아파트 경관으로 바꿔가는 뉴 타운 사업은 기존 재개발 재건축과 차이가 없다. 기본적으로 아파트는 원거주민이 정착할 수 없는 구조를 띠고 있다. 생활방식도 바뀌어야 하고 무엇보다도 늘어난 관리유지비를 감당하기가 어렵기 때문이다. 적응하지 못하는 원거주민은 어디론가 떠나가야 하고 개발된 아파트 더미는 새로운 계층으로 채워야 하는 형편이다.
기본적으로 뉴타운 사업은 지금과 같은 물리적 개발정책에서 서민복지정책 차원으로 전환해야 한다. 명품도시를 개발하겠다는 적극적(?) 자세보다는 원거주민들의 주거복지와 생활복지를 개선해야겠다는 실용적 자세로 접근하는 것이 타당하다. 가장 중요한 것은 원거주민을 재정착시킬 수 있는 방안을 동시에 강구해야 한다는 것이다. 이를 위해 저렴한 주택을 개발해서 공급해야 하고, 일자리 창출차원에서 서민들의 일자리와 주거지를 연계 개발하는 방안도 필요하다. 단지 내에 가계소득을 지원하는 차원에서 고령자, 주부 등 인력을 활용할 수 있는 공동작업장 등이 있어야 하고, 기타 저소득층을 위한 사회복지프로그램도 마련되어야 한다. 사회 복지적 관점에서 저소득층을 위한 주거 및 생활복지 프로그램을 갖춘 재정비사업이야말로 진정한 의미에서 뉴타운이라고 할 수 있다.