사업성은 사업자가 알아서 판단할 일이지 공공기관이 고민할 일이 아니라는 의견도 접하게 된다. 사업자가 속된 말로 '돈이 안 되는 일'을 하려 하지는 않을 것이라는 것인데, 사실 사업자가 전문성이 더 있고 사업성에 대해 훨씬 더 신경을 쓸 것이라는 점은 자명하긴 하다. 그러나 정책당국의 입장에서는 사업자의 주장을 액면 그대로 받아들여서는 안 되는 측면이 있다. 입장을 바꿔놓고 생각하면 쉽다. 일단 사업성 여부에 불문하고 사업자는 자신이 제안한 사업이 적자사업이라는 주장은 안 한다. 이 경우 사업 시작 자체가 안 될 것이기 때문이다. 사업성이 높은 경우는 사업자는 사업성을 낮춰 잡아 이야기한다. 돈을 많이 벌 것 같다고 하면 개발이익 환수나 재투자 요구가 강해질 것이기 때문이다. 사업성이 있는 사업을 하는 사업자도 계약서를 쓴 후에는 사업성이 낮다는 이유로 이런 저런 추가적 요구를 하기도 한다.
사업성이 낮아 사업계획대로 추진하면 손실 가능성이 높아 보이는데도 불구하고 사업을 제안하는 경우도 많다. 적자를 감수하고 인천시 발전에 기여하겠다는 민간기업은 없을 터인데 사업제안을 하는 이유는 염불보다 잿밥에 관심이 있기 때문일 가능성이 많다. 잿밥의 크기가 작아도 제3의 투자자가 크다고 믿게 하면 일단은 굴러간다고 생각하는지도 모른다. 이런 제안이 오면 수익사업 즉 주거사업으로 비수익산업의 조성과 운영비용을 충당할 수 있을지 검토해보아야 하는데 일부지만 그런 과정을 제대로 거치지 못한 경우가 있다. 이런 사업은 시가 원한 사업의 본래 목적과 명분이 희석되거나 사업자가 투자자를 구하지 못해 시간만 끌다 무산된다.
최근의 예를 들어보자. 영종하늘도시에 조성할 계획이었던 '영종브로드웨이' 사업이 무산될 위기에 처해있다. 약 10조원의 사업비를 들여 10여개의 뮤지컬 공연장 등 문화시설과 업무, 상업, 주거 시설을 조성하려 했던 사업이다. 송도에도 규모는 훨씬 작지만 아트센터 조성사업이라는 비슷한 사업이 추진되고 있다. 아트센터의 수익성이 낮으므로 NSIC가 문화단지를 개발해 기부채납을 하고 인천도개공과 ICAD가 지원단지에 주거와 상업시설을 개발해 운영비를 지원하는 안이 추진되고 있지만 순조롭게 진행되고 있지는 못하다. 부지조성원가는 더 낮고 아파트 분양가는 더 높아 사업여건이 영종지구보다 좋은 송도지구에서 어려움을 겪는 사업이 영종지구에서 훨씬 큰 규모로 가능하지는 않을 것이다. 영종브로드웨이 사업을 제안한 중동계 투자회사라는 앵글우드 홀딩스는 홍콩에 사무실을 두고 있는데 필자가 확인한 바로는 그 사무실에 적어도 6개의 서로 다른 회사가 주소를 두고 있고 대부분 한국인이 책임자로 있다. 큰 회사가 절세 등의 목적을 위해 페이퍼컴퍼니 형태로 투자법인을 만들기도 하므로 오해할 필요가 없을지도 모른다.
주변 여건이 변하기 때문에 사업성에 대한 검증은 계약 이전뿐만 아니라 그 이후에도 주기적으로 이루어져야 한다. 투자유치 기관에 사업타당성조사를 전문적으로 담당할 인력과 조직을 갖출 필요가 있다. 일부 사안별로 부족한 전문성을 보완하려면 전문기관에 위탁용역을 주면 된다. 이 과정에서 제일 중요한 것은 윗사람 뜻은 일단 제쳐두고 미리 결론의 방향을 정하지 않아서 독립적이고 객관적인 분석이 가능한 여건을 만들어 주는 것이다. 전문기관도 이익집단이기 때문에 의뢰처가 원하는 결론을 알려주면 그대로 따르는 것이 상례이기 때문이다.