이런 현상을 두고 많은 사람들은 부동산거품이 꺼진다는 표현들을 많이 해오고 있으나 이런 표현들에 대하여 딱히 이론적으로 증명하거나 반증할만한 논리가 정립되어있는 것은 아니다. 그럼 현재 아파트값의 하락은 거품이 꺼지는 것인가? 거품이 꺼지는 것이라면 그 거품은 얼마나 되는 것인가에 대하여 다양한 계층들의 사람들이 다종다양한 공간에서 왈가왈부하는 모습들을 쉽게 볼 수 있다.
거품이론(Bubble Theory)은 마치 코에 걸면 코걸이요, 귀에 걸면 귀걸이식의 이론인 경우가 많다. 부동산거품은 알기도 힘들지만 가격수준비교를 통한 비교방법 또한 복잡하다. 설혹 일정한 논리를 가지고 비교했다 하더라도 장기적으로 볼 때에는 그 비교 역시 신뢰성을 상실해가는 경우가 대부분이다.
그래서 항상 공부하는 부동산전문가들일수록 일정시점에서 특정부동산값이 거품인가에 대하여 발언하는 데 대해 매우 신중하다.요즘 수도권아파트값이 만약 심한 거품빼기에 진입했다고 한다는 말을 믿는다면, 최근 중앙정부에서 주도한 신도시건설에 그 큰 원인이 있다고 가정해볼 수 있다.
1988년도 올림픽이 끝나갈무렵 수도권아파트값이 폭등한 적이 있었다. 당시 건설부는 분당, 일산, 평촌 중동 등의 신도시건설을 시도하였다. 이러한 신도시건설시기와 맞물려 수도권인구증가현상은 체감에서 체증으로 잠시나마 변화한 적이 있었다. 그러나 장기적으로 지방도시를 더 황폐화 한다고 하는 추정을 가능하게 하는 현상이 일어났었던 것이다.
이와 같은 정부의 신도시건설에 대한 집착은 2000년대 이후에 다시 반복, 건교부는 수도권아파트값이 상승할 적에 수도권아파트의 부족을 그 주된 원인으로 홍보하는 즉시, 신도시건설에 과도한 집착을 하여 수도권 외곽 그린벨트를 벗어난 지역에 신도시들이 우후죽순처럼 등장했다. 또한 중앙정부는 산하 공사의 기구를 신도시건설붐으로 확대시켜갔을 뿐만 아니라 미니신도시들도 수없이 계획되거나 건설되었다. 최근에는 한술 더 떠서 아예 그린벨트까지 풀어 보금자리주택 또는 미니신도시건설에 매달려 있다.
이와 같은 신도시건설게임이 지속되는 가운데 최근 수도권아파트값이 하락하였고 거품논쟁이 끊이지 않는 형국에 놓인 것이다. 국민들은 정부 또는 공기관이 주도하여 공급하는 신도시의 분양물들을 확보하기 위해 너도나도 은행 등으로부터 빚을 내어 아파트들을 구입한 경우도 많았다. 또한 주거이동을 통한 기존주택의 연쇄이동까지 겹쳐 헌 아파트 구입도 마다하지 않았다.
그러나 집값이 하락하여 자산손실이 생긴 것은 물론이요, 은행 빚을 잔뜩 지고 은행이자 물기에 급급하는 사람들이 많다. 그리고 1가구 다주택자의 경우도 마찬가지이다. 더구나 우리나라 국민의 자가소유율이 약 70%인 점을 감안할 때 나머지 30%의 무주택자는 타인소유주택에 의존할 수밖에 없다는 것이다.
주택도 일종의 사회자본이다. 사회자본이란 그 시대의 경제여건에 걸맞은 정도로 공급되어야 한다. 적정공급보다 미달하거나 초과하게 되면 사회비용이 더 들게되고 그 비용에 대한 부담을 누군가는 져야하며, 누군가는 희생해야 하는 것이다.
최근 부동산거품이 만약 설득력이 있다면 그 거품은 정부가 조성해놓았다고 하는 가설이 큰 설득력을 지닐 수 있을 것이다. 한가하게 LTV 또는 DTI를 완화하네 않네하는 딴죽놀음이나 분양가상한제 규제, 다주택자의 과도한 양도세의 징벌적 요소 등 정부가 그동안의 정책실패에 대하여 반성의 마음을 표해야 할 때가 아닌가 한다.
따라서 분명 정부는 부동산시장을 공정하게 규제할 당위성을 갖고 있다. 법과 제도를 만들어 부동산시장의 질서가 바람직하게 유지되고 ,국민의 삶의 질이 향상하도록 하는 것도 정부의 몫이기 때문이다.