▲ 이창석 (한국부동산학회장·강남대 교수)
[경인일보=]주거불평등의 문제는 주택 매매가격과 전세가격의 변동을 통해서 알 수 있다. 지난해 국민은행의 발표에 의하면 지난 20년간 전국의 아파트가격은 259% 상승한 반면 전세가격은 무려 440%가 상승했다. 특히 저소득계층이 주로 점유하는 연립주택은 매매가격의 99% 상승에 비하여 전세가격은 282%가 상승했다. 결국 자가주택을 소유하지 못한 저소득가구는 자본이득에서 소외되고 전세금상승에 따른 주거비 부담이 증가하고 있는 이중고의 현실을 나타내고 있다. 주거자산 격차도 주거불평등의 원인이 된다. 각 연구기관의 주거 실태조사를 살펴보면 잘 나타나고 있다. 소득별 주택자산은 주택가격 상승의 영향으로 일정 부분 증가한 경향을 보이고 있다. 그러나 고소득층 자산은 저소득층이나 중소득층에 비교하여 큰 폭의 증가를 보이고 있다. 고소득층의 증가분이 현저하게 많은 것은 고소득층이 주택자산을 통한 자산증식 효과가 크다는 것을 의미한다. 이러한 현상은 부의 양극화와 함께 빈곤의 대물림을 고착화 시킬 가능성이 있다.

이와 같이 주거양극화와 주거불평등 등 소위 주거열위계층(住居劣位階層)의 문제는 자가점유율이 정체되는 사회현상과도 연관되어 있다. 주택보급률의 증가에 비하여 자가점유율의 증가가 적은 이유는 신규로 공급된 주택이 이미 주택을 보유하고 있는 가구에게 다수 공급되었음을 의미한다. 이는 부동자금의 유동성이 풍부해지면서 주택이 주요한 투자수단으로 인식되어 주택을 보유하려는 심리가 강해지고, 이러한 현상은 주택가격 상승으로 이어져 결국 저소득 실수요자들의 주택구입 부담능력을 저하시키는 원인이 되고 있다.

최근 주택시장은 거래가 활발하지 못하다. 그럼에도 불구하고 주택의 투자재적 속성과 소유집중 현상은 시장의 수요구조를 간과하는 공급정책 등의 문제점과 복합적으로 작용하여 전세가격이 시세에 즉각적으로 반응하기 보다는 오히려 급등하고, 떨어진 가격은 또다시 짧은 시간에 과거수준으로 회귀하는 특성을 보이기도 한다. 특히 수도권 저소득계층의 주거문제는 자가보유의 어려움과 함께 주거비 부담에 따른 주거환경 열악이 사회문제를 야기하는 부작용을 초래하고 있다.

정부는 주택문제 해결을 위해 공급확대와 투기억제정책을 병행하여 추진하고 있다. 공급확대를 기반으로 하는 정책은 국민의 전반적 주거수준을 일정 부분 향상시킨 효과는 있으나, 저소득계층의 주거수준은 크게 개선하지 못하여 왔다. 저소득계층의 주거문제는 핵가족화, 1인가구의 증가, 노령화 등에 따른 수요의 문제가 더해져 심화되었으며, 가계소득의 양극화, 주택의 투자재 성격 등 사회적 환경도 악화되어 왔던 것이다.

따라서 주거불평등과 주거양극화 현상은 주거권보장 차원에서 접근해야 한다. 주거권 보장의 핵심은 인간다운 생활을 할 권리를 보장한 헌법 제34조에 근거하며, 이를 실현하는 것은 국가의 사회보장제도이다. 주거권은 국가가 국민의 최소한의 생활을 보장하고 사회경제적 약자를 위하여 적극적 급부를 제공해야 한다는 시각에서 국민들의 실질적 평등을 형성한다고 볼 수 있다. 헌법에서 표현하는 주거권은 인간의 존엄성, 행복 추구권, 평등권, 자유권, 사회권, 인간다운 생활을 할 권리, 환경권 등을 포함하는 복합적인 권리이다. 헌법 제11조는 주거권의 평등권적 의미를 규정하고 있다. 주거권의 자유권적 성질은 제14조 "모든 국민은 거주·이전의 자유를 가진다"에서 파악할 수 있다. 헌법 제35조 제1항, 제3항 "국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다"에서는 환경권 측면의 주거권을 보장하고 있다. 이런 관점에서 주거 열위계층을 위한 주거권 보장이 하루빨리 확립되어야 한다.