▲ 송도테크노파크가 유동성 위기를 초래한 개발사업에서 손을 떼는 등 '목적외 사업'을 정리하고 산업기술단지 지원이라는 본연의 역할에만 충실해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 사진은 송도테크노파크 미추홀 타워 본관과 별관 B동 전경. /임순석기자 sseok@kyeongin.com

[경인일보=김명래기자]송도TP는 인천시, 인천경제자유구역청, 인천도시개발공사, 시공업체 등과 전담(TF)팀을 구성해 스트리트몰 사업 정상화 방안을 논의하고 있다. 정상화 방안의 핵심은 '분양성 제고'와 '자금 차입'을 통해 송도TP의 유동성 위기를 해결하는 데 초점이 맞춰져 있다. 정상화 방안이 실현되려면 '지구단위계획 변경', '관련 법규 개정', '공사 잠정 중단' 등이 반드시 필요하다. 또 금융권 추가차입과 비즈니스구역 매각 중 어느 것 하나라도 이뤄지지 않으면 송도TP는 유동성 위기를 넘어 심각한 자금난에 직면할 수 있다. 민·관의 적극적인 협력이 없다면 사업 정상화는 어려워질 수밖에 없는 상황이다.

■ 분양성 높이기

우선 송도TP는 오피스를 오피스텔로 변경하고 '오피스텔 쪼개기'를 통해 분양성을 높이는 방안을 검토하고 있다. 송도TP는 스트리트몰 A블록에서 516실, B블록에서 542실 등 모두 1천58실의 오피스텔을 작년 말부터 분양하기 시작했다. 분양면적 58~65㎡(A블록), 54~62㎡(B블록) 등 구 10평형대의 소형오피스텔은 100% 가까이 분양됐다. 반면 중대형의 분양실적은 10%에도 못 미치고 있다. 2011년 현재 송도의 오피스텔 분양 시장이 소형은 인기가 높은 반면, 중대형은 찾는 이가 없는 '양극화 현상'을 보이고 있다. 이에 송도TP는 아직 분양하지 않은 오피스를 오피스텔로 바꾸고, 중대형 오피스텔을 소형으로 변경해 설계·시공하는 방안을 추진하고 있다. 면적 5만2천344㎡의 계획된 오피스를 1천실의 오피스텔로, 200~300실의 중대형 오피스텔을 쪼개 500실의 소형 오피스텔로 바꾸겠다는 것이다.

현재 스트리트몰 분양수입은 300억원 안팎에 머물고 있어 전체 분양 예상수입 1조원에 크게 못 미치고 있다. 소형 오피스텔로 '분양 침체'로 인한 유동성 위기의 활로를 뚫어보겠다는 구상을 갖고 있다. 인천경제자유구역청은 오피스텔 면적비율이 30% 이하로 돼 있는 스트리트몰의 지구단위계획 변경의 타당성을 따져보고 있다.

이처럼 소형 오피스텔이 증가하면 관련 조례상 주차장을 추가로 확보해야 한다. 인천시 주차장 설치·관리 조례는 오피스텔 1실에 1대의 주차면수를 확보하도록 규정하고 있기 때문이다. 규정에 맞게 주차장 수를 A·B블록은 각각 지상주차장 3개 층이 추가로 건설돼야 하고, 공사비가 증가하게 된다. 송도TP 관계자는 "고밀도 계획을 통해 약 4만명의 벤처기업인, 도시형공장 근무자들이 들어서는 산업기술단지에 소형주거시설(1~2인 가구) 수요가 증가할 것으로 전망된다"며 "소형주거시설의 원활한 공급을 위한 활성화 방안으로 산업기술단지와 배후단지 주차장 설치기준을 일부 완화해 공급활성화에 활력을 줄 필요가 있다"고 말했다. 인천은 오피스텔 주차장 확보 기준이 서울·부산 등에 비해 엄격하게 돼 있다. 서울시와 부산시는 전용면적 30㎡ 이하의 경우 1실당 0.5대로 지난 2009년 조례를 개정했다. 대구시도 작년 말 조례 개정을 통해 서울·부산과 동일한 기준을 적용하고 있다. 송도TP의 요구에 따라 인천시는 주차장 조례 개정을 준비하고 있다. 산업기술단지 배후시설에 한해 전용면적 30㎡ 이하는 1실당 0.5대의 주차면수를 적용하게 하는 조례 개정안을 검토하고 있다.


■ 알짜 땅 매각과 금융권 추가 차입

비즈니스구역 매각과 금융권 추가 차입은 서로 맞물려 있다. 비즈니스 구역 땅을 매각해 스트리트몰 사업자금으로 활용하려면, 비즈니스구역에 대한 금융권의 근저당설정을 해제해야 한다. 현재 송도TP는 비즈니스구역 일부 땅을 담보로 1천200억원의 단기자금을 차입해 쓰고 있다. 송도TP는 사이언스빌리지 2차단지 R&D 구역 땅의 일부를 추가 담보로 제공해 금융기관 추가 차입을 추진하고 있다. 추가 차입을 통해 비즈니스구역에 대한 근저당설정을 해제하고 땅을 매각하는 계획이다.

비즈니스구역(8만㎡)은 인천경제자유구역청이 지난 2008년 산업기술단지 지원에 관한 특례법에 따라 조성원가로 송도TP에 넘긴 송도사이언스빌리지 2차단지(65만㎡)의 일부다. 송도TP가 제3자에게 이 땅을 매각할 경우, 조성원가를 넘는 차액은 인천경제청에 돌려줘야 한다는 주장도 있다. 이에 대해 인천경제청 관계자는 "매각대금이 스트리트몰을 포함한 송도사이언스빌리지 사업에 재투자되는 조건이라면, 조성원가를 넘어서는 매각대금을 경제청에 환수할 이유는 없다"고 설명했다.

이처럼 송도TP가 추진하고 있는 사업 정상화 방안이 제대로 이행되려면 관련 기관의 적극적인 도움이 필요하다. 특히 주차장 조례의 변경이 불가능할 경우, 공사비 추가 발생 부담은 고스란히 송도TP에 넘어가 유동성 위기를 더욱 심화시킬 가능성이 크다. 이 밖에도 해결해야 할 문제가 남아 있다. 기존 오피스텔 분양자들의 반발을 해소해야 한다. 무엇보다 입주일정 지연에 따른 동의를 얻어야 한다. 또 사업계획이 변경될 수밖에 없는 현실을 설득하는 노력이 병행돼야 한다.