부동산값대책도 마찬가지다. 신중해야 한다. 그런데도 그동안 정부의 값대책은 신중하지 못하여 많은 국민들이 오랫동안 불편과 고통을 겪어왔다. 값변동으로 인해 국민들이 느끼는 고통의 원인은 크게 두 가지다. 하나는 값이 일시에 많이 오르거나 내리는 경우다. 가격의 불안정변동 즉, 비합리적인 등락이다. 비합리적인 등락은 불평등문제를 일으키는데 크게 오르면 부동산을 보유하지 못한 사람에게 피해를 입히며, 많이 내리면 투자자들에게 손해를 준다.
또 다른 고통의 주원인은 가격 등락이 매우 불균형한 경우다. 일정기간동안 똑같이 부동산값이 상승한 수많은 지역들이 있다고 할 경우라도 부동산시장에 참여한 지역민들의 고통지수는 큰 차이가 난다. 불균형 변동한 곳일수록 더 많은 사람들이 더 큰 고통을 경험한다. 더욱 불안정한 시장에서 생활해야 하기 때문이다.
생존에 꼭 필요한 주요 채소의 소중함을 동일하게 느끼며 생활하고 있는 A, B 두 나라 국민들이 있다고 가정해보자. 이들 두 나라의 한 포기 채소값은 수년동안 이천원에서 삼천원으로 올랐다. A 나라는 채소값이 일정비율씩 상승해왔다. 같은 기간 동안 B 나라는 한 포기 값이 수시로 등락하여 이천원, 칠천원, 천원, 오천원으로 종잡기 힘들게 변하다가 삼천원이 되었다. 채소값 변동으로 인한 고통은 불균형변동을 해온 B 나라 국민들이 훨씬 심했을 것임은 누구나 쉽게 짐작할 수 있을 것이다.
최근 우리나라 수도권 집값도 심한 불균형변동을 했다. 노무현정부 땐 수많은 억제대책들에도 불구하고 집값이 크게 상승했다. 이명박정부에 들어와서는 억제책을 완화해 왔음에도 불구하고 오히려 값이 내렸다. 또, 노무현정부 때 집값은 크게 오르는데도 전셋값은 하락 또는 소폭상승만 하였고, 이명박정부에서는 집값이 내리는 데도 전셋값은 폭등했다. 매우 불균형한 시장변동현상은 지금도 계속되고 있다.
이와 같이 국민들에게 고통을 주는 매우 불균형한 부동산값 변동의 원인은 무엇일까.
값싼 공공영구임대주택의 지속적인 대량 공급, 저리의 주택금융이나 주택보조 등과 같은 친시장대책들은 부동산시장을 안정시키는 경우가 많다. 그러나 반시장대책들은 부동산시장을 안정시키기는커녕 부동산값의 불균형변동만 심화시킨다. 그동안 우리는 친시장대책에는 소홀했고 반시장대책에는 열을 올려왔다. 그리하여 우리 시장이 시장실패에 더하여 정부의 실패(Government Failure)까지 오랫동안 겹쳐왔다고 본다.
부동산시장은 마치 대자연과도 같다. 부동산을 팔고사는 사람들이 자유스럽게 자율적으로 거래하도록 된 시장이 가장 합리적이고 자연스런 시장이다. 자연력이 강한 부동산시장일수록 더욱 과학적인 부동산 개발이나 이용, 관리가 중요시되고 융성한다. 그렇지 못한 시장에선 혼란스런 부동산활동이 득세한다.
그동안 정부는 부동산값이 상승하여 여론의 비판을 받게 되면 각종 반시장적인 대책들로 통제하려 해왔다. 초과이익환수제, 상한제, 허가제, 신고제, 부담부할당제, 가격조절연동금리제, 가격공시강제제, 무리한 개발 따위들이 대표적인 반시장대책들이다. 이들 대부분은 현재에도 우리 부동산시장을 심각하게 혼란시키는 요인들로 작용하고 있다. 자유주의적 부동산시장체제의 국가들 가운데 그동안 우리는 반시장적인 부동산대책을 극심하게 강구해온 나라다. 정부의 부동산값대책으로 국민들이 고통을 당하고 있는 가장 대표적인 나라라고 말 할 수 있다.
전셋값이 폭등하는 요즘 정치권에선 신고제니 허가제니 말을 또 만든다. 장기적으로 국민들에게 고통을 더 얹어주겠다고 하는 발상을 손쉽게 내놓는다. 반시장주의가 새롭게 고개를 들고 있는데도 이를 여과하거나 통제하는 사회적 기능이 미흡하기만 한 현실이 매우 딱하다. 이제 더 이상 이러한 현상들에 대하여 방관만 해서는 안 될 때라고 본다.